Иск о расторжении договора найма жилого помещения

Содержание

Расторжение договора найма жилого помещения: инициативы сторон, образцы документов

Иск о расторжении договора найма жилого помещения

Последние изменения: Январь 2020

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры.

Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим.

Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.

620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

  • собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
  • после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
  • квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично.

Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

  • уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
  • жилец использует квартиру не по прямому назначению;
  • систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
  • порча имущества владельца.

Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор.

В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке.

Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц.

В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место.

Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomeshheniya/

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма

Иск о расторжении договора найма жилого помещения

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды (найма) жилого помещения обеспечено строгим регламентом, указанным в положениях гражданского законодательства. Чтобы провести процедуру без лишних проблем и с минимумом затрат, необходимо изучить не только нормативные положения правовых документов, но также обратить внимание на особенности, выделенные реальной практикой.

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Для начала стоит отметить, что договор аренды и найма – это два разных соглашения по субъектному составу, а также используемым нормам и порядку прекращения действия сделки. Особенность первого варианта – оформление отношений, предполагающих передачу жилого помещения в пользование юридическому лицу.

В таком случае арендатор не может воспользоваться привилегиями нанимателя, который вправе в любой момент заявить о необходимости расторжения договора без объяснения причин.

Чтобы добиться своего в одностороннем порядке, нужно доказать факты невыполнения обязательств арендодателем или подтвердить наличие обстоятельств, не зависящих от участников сделки, но влияющих непосредственно на возможность проживания, будь то:

  • необеспечение свободного доступа в арендуемое помещение;
  • намеренное утаивание недостатков квартиры, которые были выявлены после оформления соглашения;
  • отказ владельца проводить обязательный капитальный ремонт;
  • жилой объект признан аварийным или непригодным для проживания.

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Сторонами соглашения могут быть указаны иные основания для расторжения в одностороннем порядке – главное, чтобы компромиссные позиции не противоречили нормам законодательства.

Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ

В первую очередь это:

  • ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
  • ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
  • ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
  • также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.

Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца.

В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.

Уведомление (письмо) о расторжении договора найма жилого помещения (образец)Важно: недопустимо прописывать в договоре позиции, которые запрещают досрочное расторжение.

Как показывает судебная практика, данное условие считается незаконным и признается ничтожным.

Совсем другая последовательность действий, если сделка была заключена на конкретный срок, а время аренды еще не истекло.

При таких обстоятельствах необходимо придерживаться следующей инструкции:

  • В первую очередь нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном завершении действия договора. Если никаких претензий у сторон друг к другу нет, при обоюдном решении прекратить дальнейшие отношения, остается лишь подготовить образец акта приема-передачи жилого помещения и само соглашение. Однако подобное развитие событий в реальной практике встречается очень редко, поэтому арендодатели вынуждены действовать дальше.
  • Если не удалось достичь компромисса, инициатору процесса необходимо уточнить, предусмотрены ли договором, при которых арендодатель вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств. При наличии таких позиций, нужно проверить, при каких обстоятельствах возможна их реализации.

В первом случае договором предусмотрен вариант с расторжением договора в любой момент по желанию арендодателя. Тогда арендатором не могут быть оспорены действия собственника жилья, так как наличие такого условия не противоречит нормам гражданского законодательства.

Второй вариант развития событий подразумевает возможность расторжения, но только при возникновении конкретных обстоятельств. К примеру: при нанесении ущерба имуществу, в случае с рождение ребенка в семье арендодателя, при достижении несовершеннолетнего члена семьи 18 лет и т.п.

В ситуации, когда договор составлен с условием, достичь которых в ближайшее время не удается, остается лишь один способ – расторжение сделки путем обращения в суд.

Данный вариант считается очень затратным как по времени, так и по финансам.

Далеко не факт, что суд примет сторону истца.

Для получения желаемого результата придется обеспечить свою позицию рядом оснований, которые должны быть подтверждены документально.

Важно: регистрация расторжения в обычном и досрочном порядке является обязательной, так как только после внесения записи в ЕГРП недвижимое имущество будет освобождено от обременения. Регламент предполагает обращение в Многофункциональный центр или Росреестр с актом расторжения – срок оформления составляет 10 дней с момента предоставления материалов.

Особенности расторжения арендыарендодателем через суд

Для начал нужно выделить достаточное основание для обращения, без которого нет никакого смысла подавать исковые требования. В качестве допустимых обстоятельств, которые могут быть приняты уполномоченными лицами, можно указать следующие позиции:

  • систематическое игнорирование арендатором необходимости в оплате за пользование жилой площадью – не менее 6 месяцев. Если договор является краткосрочным, достаточно наличия двух фактов неоплаты. В отдельных ситуациях срок уточняется договором, поэтому общий период просрочки может быть увеличен;
  • нанесение вреда имуществу, которое принадлежит арендодателю, в том числе и порча квартиры, используемой для сдачи в аренду;
  • причинение вреда здоровью арендодателя и членов его семьи;
  • игнорирование правил эксплуатации недвижимости, будь то использование в коммерческих целях, не по назначению, с нарушением интересов соседей и т.п.;
  • присвоение квартире статуса аварийной или признание жилого объекта непригодным для дальнейшего проживания по иным факторам.

Особенности расторжения аренды арендодателем через суд

Иначе говоря, арендодатель вправе требовать о расторжении договора лишь при наличии виновных действий со стороны арендатора или в случае с возникновением обстоятельств, которые не зависят от участников сделки, но делают проживание в квартире недопустимым.

Важно: добиться принудительного выселения очень сложно. Суд прибегает к использованию данного метода лишь после тщательного рассмотрения все доступных материалов и уточнения возможности использования более мягких методов.

Образец искового заявления об одностороннем расторжении договора аренды

Перед тем, как приступить к оформлению иска, важно понимать, если арендатор нарушил правила эксплуатации помещения, то в первую очередь необходимо реализовать меры по досудебному урегулированию конфликта.

Арендодателю следует предупредить нарушителя о том, что он должен прекратить противоправное поведение.

Законом не определена форма извещения, но с учетом практики рекомендуется уведомлять под личную подпись либо представлять в письменном формате через почтовые услуги.

Если же увещания не дали необходимо результата, то можно переходить к составлению иска. Общее содержание иска об одностороннем расторжении договора аренды таково:

  • наименование суда и адрес его расположения, куда направляется иск;
  • персональные сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес проживания и контактные данные;
  • информация об иных лицах, проживающих в квартире;
  • основания, по которым ответчик вправе пребывать на жилой площади: указывается договор аренды с реквизитами;
  • описание ситуации с уточнением значимых обстоятельств, которые выступают в качестве основания для расторжения со ссылкой на положения нормативных правовых документов. Данная позиция должна быть отражена максимально информативно, но важно избегать эмоциональных формулировок и лирических отступлений;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования конфликта;
  • суть требований с указанием необходимости проведения конкретных действий: расторжение договора, выселение арендатора, взыскание долгов – при их наличии;
  • перечень документов и материалов, прилагаемых к делу в качестве уточнения отдельных обстоятельств или подтверждения факторов для признания ответчика виновным;
  • дата оформления иска и подпись заявителя.

Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 1)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 2)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 3)

Суд после рассмотрения материалов дела может выделить арендатору определенный срок для нивелирования выявленных нарушений, однако максимально допустимый период не может превышать 1 года. Если на протяжении отведенного времени нарушитель не исправит претензии арендодателя, то при вторичном иске происходит расторжение договора.

Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?

Предназначение данного документа заключается в фиксировании факта прекращения аренды и указании на обстоятельства возврата имущества. При стандартных условиях помещение возвращается без претензий, то есть его первоначальный вид был сохранен, все средства уплачены, задаток перечислен. Акт приема передачи является дополнением к соглашению о расторжении договора найма жилого помещения.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещенияАкт приема-передачи жилого помещения

В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:

  • в каком виде было передано и принято имущество: как сама квартира, так и мебель или бытовые предметы, оставленные собственником;
  • соответствует ли оно первоначальному виду;
  • замечания и претензии, в том числе и незначительные.

В завершении может быть указано, что взаимные обязательства выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта.

На что необходимо обратить внимание при оформлении?

При расторжении в одностороннем порядке договора аренды важно помнить об отдельных тонкостях, с учетом которых можно избежать большей части ненужных проблем и обеспечить минимизацию риска признания соглашения недействительным:

  • следует уточнить статус арендатора и арендодателя. Если они являются физическими лицами, достаточно проставить инициалы. Также не считается обязательным раскрывать лишние персональные сведения, будь то место работы, должность, образование и т.п.;
  • если одна из сторон сделки является юридическим лицом, нужно прописать правовой режим организации и указать адрес расположения и данные и руководителе;
  • если договор был оформлен в простой письменной форме, то есть не заверялся у нотариуса, то акт расторжения должен быть составлен в том же варианте;
  • отдельно нужно прописать причины и обстоятельства, из-за которых возникла необходимость в расторжении соглашения, уточнить наличие претензий между сторонами.

Акт о приеме имущества, акт о прекращении аренды и иные документы рекомендуется хранить в течение 2-3 лет, так как не редкость, когда бывшие арендаторы обращаются в суд в целях оспорить отдельные факторы и получить компенсацию для улучшения своего финансового положения.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d186c7459872900ad7b3802/rastorjenie-v-odnostoronnem-poriadke-dogovora-arendy-jilogo-pomesceniia-arendatorom-i-arendodatelem-gk-rf-st-450-obrazec-pisma-5d2062c864271d00adc453e0

Иск о расторжении договора найма жилого помещения

Иск о расторжении договора найма жилого помещения

В Кировский районный суд г. Ярославля

Истец: (ФИО, адрес, телефон, e-mail)

Ответчик:(ФИО, адрес, телефон, e-mail)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

Истец ПСА обратился в суд с иском к ответчику ТВА о расторжении договора найма жилого помещения, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, взыскании компенсации морального вреда, указывая, что

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ПСА и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения по адресу: , принадлежащего ответчику на праве собственности. Срок договора по пользованию истцом квартирой был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.

ГГГГ Квартира предоставлена при посредничестве 3-го лица ООО «Клипер-недвижимость» по договору оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ Пункт 5 договора предусматривал плату за найм жилого помещения руб.

в месяц, а также обязанность нанимателя оплачивать коммунальные услуги, включая интернет.

По акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ наймодатель (ответчик) передал, а наниматель (истец) принял предметы домашнего обихода, ключи, мебель, книжку по оплате коммунальных услуг.

К договору прилагается протокол регистрации текущих взаимоплатежей наймодателя и нанимателя, согласно которому истец передал ответчику денежные средства в размере руб. за проживание в квартире на срок один месяц, а также руб.

в качестве залога за сохранность имущества, переданного по акту приема-передачи.

В связи с тем, что истцу необходимо было срочно выехать из по работе, ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме он уведомил ответчика о расторжении договора, на уведомлении имеется подпись ответчика.

При этом, истец в устной форме потребовал ответчика вернуть денежные средства в размере руб, переданные в качестве залога, т.к. предметы домашней обстановки находились в сохранности.

ТВА отказался возвращать указанные денежные средства и расторгать заключенный договор.

Согласно разделу 6 договора требования об изменении и расторжении договора должны быть заявлены в письменной форме и содержать срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. По договору найма жилого помещения, заключенному между сторонами, не имеется пункта о передачи ТВА дополнительного задатка в сумме руб.

В силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

С учетом требований ч.1, 3 ст.

451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При заключении договора найма жилого помещения он не мог предвидеть, что вынужден будет уехать в для работы.

При расторжении договора вследствие существенных изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора. Он не знал и не мог знать об изменении обстоятельств.

Не имея возможности далее проживать в квартире, он надлежащим образом известил ответчика о расторжении договора.

Согласно ст. 336 ч.1, ст. 338 ч.1 ГК РФ предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественное право, заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.

По передаточному акту было установлено, что он имеет право пользоваться квартирой и предметами домашнего обихода. Сумма залога определена в протоколе, подписанном обеими сторонами. С учетом требований ст. 339 ч.

2 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и залогодатель (истец) несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества. Согласно договору, им выполнены требования ч.1 ст. 344 ГК РФ, поскольку повреждения или уничтожения имущества ответчика не допущено.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку он уведомил ответчика о расторжении договора найма жилого помещения, то сумма залога должна быть ответчиком ему возвращена.

Поскольку ответчик умышленно не возвращает истцу денежные средства, удерживает их без законных оснований, данными неправомерными действиями истцу причиняется моральный вред в виде нравственных переживаний, который он оценивает в 10000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 131-132 ГПК РФ

ПРОШУ:

1. Вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отказом одной из сторон от его исполнения в связи с изменившимися обстоятельствами.

2. Взыскать с ответчика ТВА залог в размере руб, а также компенсацию морального вреда руб.

Приложения:

  1. Копии искового заявления
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Копии правоустанавливающих документов
  4. Другие документы, подтверждающие основания подачи искового заявления

Истец

Иск о расторжении договора найма жилого помещения

У любого жилья всегда имеется собственник. Согласно закону им может быть не только человек или организация, но и государство или муниципалитет. Принадлежащие им квартиры должны выделяться особым категориям граждан на основании особого договора.

СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Социальный найм жилого помещения довольно существенно отличается от аренды, которая осуществляется на коммерческой основе, и практически все аспекты которой определяются соглашением между владельцем и арендатором. Найм же социальный регулируется законами, и, прежде всего, Жилищным кодексом. Это связано с тем, что в качестве собственника социального жилья выступает государство, которое и устанавливает правила.
 

Особенности социального найма:

  • Квартира для проживания по такому договору предоставляется только определенной категории граждан.
  • При этом учитываются нормативы площади, приходящейся на каждого домочадца нанимателя.
  • Все, кто будет проживать в квартире, указываются (вписываются) в договоре найма. На них распространяются все права и обязанности, как на нанимателей.

По согласованию с муниципалитетом (собственником) на социальной жилплощади вполне могут проживать и временные жильцы, не вписанные в сам договор, но зарегистрированные в данной квартире.За них все обязанности и ответственность перед собственником несет наниматель. Главной же обязанностью является своевременное внесение платежей: квартплаты и за услуги коммунальных служб.

Наниматель не имеет тех прав, которыми наделен собственник:

  • Он не может распорядиться судьбой квартиры: то есть обменять ее, продать, подарить или завещать.
  • В Все, что он может – это пользоваться ею, то есть жить на данной жилплощади до того времени, как договор будет прекращен.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение всегда неразрывно связаны между собой.

ДОГОВОР НАЙМА

Несмотря на сходство понятий, под «расторжением» и «прекращением» договора все же скрываются различные процессы.

Жилищный кодекс включает только две причины прекращения договора соцнайма:

  • смерть нанимателя, проживающего в одиночк;
  • физическое уничтожение самой квартиры.

Во всех прочих случаях такой договор расторгается: либо одной из сторон, либо их обоюдным соглашением.
 

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ

Наниматель, то есть жилец, может стать инициатором расторжения договора, в таких случаях:

  • по собственному желанию;
  • при переезде на другое место постоянного жительства.

В первой ситуации причины могут быть самые разные. Пояснять их собственнику не нужно. Единственное, что потребуется – это обязательное письменное согласие всех, кто проживает в этой социальной квартире, на расторжение от их имени договора.

Со стороны же муниципалитета несогласия возникнуть не может, а другое помещение взамен не предоставляется. Во второй ситуации нет необходимости получать согласие всех живущих в квартире. Здесь причиной расторжения договора станет сам факт выезда из данного жилого помещения и снятия всех жильцов с регистрационного учета.

Договор окажется расторгнутым с того дня, когда жильцы покинули квартиру.
 

У собственника (наймодателя) также есть возможность расторгнуть договор, но не по желанию, а только в строго оговоренных случаях. К которым относятся:

полугодовая просрочка квартплаты и коммунальных платежей;

порча и разрушение квартиры самим нанимателем или его жильцами и родственниками;

нарушение покоя, а также иных прав соседей, которое происходит систематически;

использование квартиры не для проживания, а других целей, например, коммерческих.

Все эти факты должны не только стать известны, но и получить документальное закрепление. С долгом по квартплате это довольно просто сделать, ведь все поступающие платежи фиксируются и оформляются соответствующими документами. Все прочие нарушения могут быть доказаны протоколами полиции, которую вызывали соседи или актами, составленными сотрудниками управляющей компании.
 

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (ВЫСЕЛЕНИЕ) ПО ЖЕЛАНИЮ СОБСТВЕННИКА

Итак, единственным основанием для выселения нанимателя и всей его семьи по требованию собственника является судебное решение об этом. Но далеко не всегда необходимость его получения связана с противоправным поведением жильцов.
 

ОСНОВАНИЯ

Основания для расторжения договора найма жилого помещения следующие:

  • дом, где находится данная квартира сносится;
  • земельный участок, где стоит дом, изымается для общественных нужд;
  • квартира признана непригодной для жизни в ней людей или вообще переводится в нежилой фонд;
  • в результате реконструкции жилье изменило площадь и теперь просто не соответствует нормам предоставления;
  • помещение должно быть передано какой-либо религиозной организации.

Главным отличием является то, что в таких случаях выселение не сопровождается утратой права на социальное жилье, а следовательно не прекращается договор найма. Взамен изымаемой по суду квартиры, собственник обязан предоставить другую, благоустроенную и соответствующую нормам для данной семьи.

Ведь вины жильцов нет, а значит их не за что наказывать. Выселение за длительную неуплату необходимых коммунальных платежей также подразумевает продление договора социального найма, пусть и на иных условиях. И тоже означает обязанность муниципалитета выделить другое, меньшее жилье, по нормам предоставления общежитий .

Это делается для того, чтобы у выселяемых жильцов была возможность оплачивать более скромную сумму квартплаты.

Но в том случае, когда наниматель и те, кто вместе с ним проживает в муниципальной квартире, выселяются за нанесение ущерба, использование квартиры не для проживания или нарушения интересов соседей, у собственника не возникает обязанности предоставить им какое-либо жилье взамен.

Выселение в данном случае является наказанием за совершенные правонарушения. Иногда выселить требуется не всех жильцов, а только одного из нанимателей. К примеру, с лишенным родительских прав, если суд считает невозможным его дальнейшее проживание с ребенком, договор расторгается. Но у детей и других родственников все условия договора сохраняются.
 

Источник: https://uristsmirnov.ru/isk-o-rastorzhenii-dogovora-najma-zhilogo-pomeshcheniya/

Как досрочно расторгнуть договор с арендатором квартиры и выселить + исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения в связи с нарушениями условий проживания и неоплатой

Иск о расторжении договора найма жилого помещения

Часто люди, сдавая в аренду квартиру, подвергаются многим рискам. Например, арендатор может долго не погашать долг, или еще того хуже, пустить туда жить неизвестно кого. При таких обстоятельствах необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды квартиры.

Бывали случаи, когда наниматели квартир меняли не только замки, но и саму входную дверь. Соответственно, хозяин в свою квартиру попасть уже просто не может.

Как же в этом случае следует поступить и осуществить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Как правильно оформить договор аренды ( найма) квартиры

Многие в подобных случаях вызывают полицию, однако помощь ее, также как и усилия участкового, сводятся часто к нулю. Поэтому единственным способом добиться справедливости является выселение недобросовестного постояльца в судебном порядке.

На самом деле, множество рисков можно предупредить, если правильно составить договор аренды квартиры. Если есть сомнения в добросовестности арендатора, лучше заключить соглашение на 11 месяцев с последующей пролонгацией по истечении срока.

Так можно выиграть ряд важных для себя моментов:

  1. В договоре прописывается условие не разрешать арендатору поселять в квартиру чужих людей.
  2. В ваших силах лишить нынешнего жильца квартиры преимущественного права на пролонгацию договора.

Кроме того, можно запретить делать без письменного согласия собственника любые капитальные ремонтные работы в квартире (в том числе и установку входных дверей с замками).

Если же вы вверяете в пользование квартиру, в которой находится бытовая техника и иные ценные вещи, обязательно составьте их опись в качестве приложения к договору. Также пропишите основания, по которым договор аренды может быть расторгнут по вашей инициативе (отсутствие платы за пользование, ухудшение состояния жилья и прочее).

Соседи – ваши помощники

Если арендатор систематически нарушает заключенные договоренности, обратитесь за помощью к соседям. Ведь кто как не они смогут письменно изложить все те претензии, которые они имеют к нынешним пользователям вашей квартиры.

Вот лишь краткий перечень действий арендатора квартиры, которые мягко говоря приносят неудобства вашим соседем:

  1. Затопление квартир нижних этажей.
  2. Громкая музыка, и постоянный шум.
  3. Посторонние люди.

Эти пояснения помогут вам доказать свою правоту когда дело дойдет до принудительного выселения в судебном порядке.

Что должно быть в исковом заявлении о расторжении договора аренды ( найма) жилого помещения

Сейчас законодательство допускает досрочное расторжение договора аренды, и как следствие, выселение из квартиры в судебном порядке. Для этого собственник жилья подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры.

В иске о расторжении договора должны присутствовать следующие основные пункты:

  1. Название суда и полная информация относительно участников процесса.
  2. Вся подробная информация относительно заключения договора аренды.
  3. Причины, по которым следует досрочно выселить арендатора.
  4. Ссылку на нормы законодательства, а также на положения договора аренды.
  5. Просьба о выселении нежелательных постояльцев.

В делах такого рода, есть одна тонкость. Если арендатор впустил проживать в квартиру и других постояльцев, то стоит попросить выселить и их. Не стоит забывать и о приложениях. Ведь без них суд не сможет принять решение в вашу пользу.

В качестве таковых можно рассматривать копию договора найма, письменные свидетельства соседей, а также иные, собранные с специалистов, материалы. Помните, что если договор аренды расторгается ввиду отсутствия арендной платы, доказать противное должны не вы, как собственник квартиры, а ее арендатор.

Однако, как показывает практика из жизни, выселение арендаторов может затянуться надолго. Поэтому многое зависит от правильной подготовки искового заявления и тесного участия юриста в сопровождении вверенного ему дела.

 Исковое заявление о расторжении договора найма квартиры

Обращаясь в суд о выселении арендатора с занимаемой площади, следует оплатить госпошлину. Поскольку иск с такими требованиями относится к неимущественным, то в 2018 году размер государственной пошлины составляет 300 рублей.

Ее стоит внести перед подачей иска, а саму квитанцию приложить к исковому заявлению. Что же касается реквизитов для уплаты, то их можно без проблем уточнить в суде, куда будет подан иск.

Как добиться выселения арендатора квартиры

В таких вопросах не обойтись без судебных приставов. Если решение суда вступило в законную силу, то нужно оформить в суде исполнительный лист. После этого, нужно обратиться в орган ФСПП по месту нахождения квартиры с заявлением об открытии исполнительного производства.

Дальше судебный пристав назначает время, когда будут проводиться конкретные исполнительные действия. Во время них специалистом, в присутствии участкового и пристава, вскрывается замок и собственник получает свободный доступ в квартиру. После этого решение о выселении арендатора считается исполненным.

Возможно ли взыскание убытков

Недобросовестный арендатор, помимо нарушения условий договора, должен компенсировать собственнику помещения и причиненные убытки в связи с порчей или утратой имущества, находящегося в квартире.

Здесь и пригодится та самая опись к договору аренды, о которой упоминалось вначале. Ущерб можно взыскать и по рыночным ценам, действующим на момент предъявления искового заявления.

Олег Владимирович Росляков, источник sud-isk.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://sud-isk.ru/zhili-pra/kak-dosrochno-rastorgnut-dogovor-s-arendatorom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.