Особенности формы договора аренда недвижимости

Договор аренды помещения

Особенности формы договора аренда недвижимости

Сделка по передаче объекта недвижимости в право пользования от собственника другому лицу оформляется с помощью договора аренды.

Пункты документа должны соответствовать законодательству РФ, а именно – ГК РФ и законодательным актам. В этом порядок оформления договора аренды изменился и был доработан.

Расскажем об особенностях арендных отношений, регистрации договора аренды и других нюансах.

Основные понятия

Понятия «нежилое помещение» законодательство не устанавливает. По общему правилу – это недвижимость, которая не относится к жилой и входит в состав здания.

Сделка, в результате которой у сторон появляются права и обязанности связанные с распоряжением и владением нежилым имуществом оформляется с помощью договора аренды.

Отношения между арендатором и арендодателем регулирует вторая часть Гражданского кодекса РФ.

Предметом договора аренды могут быть любые объекты недвижимости – сооружения, здания, помещения, дома, квартиры и пр. Сторонами сделки становятся юридические и физические лица. Арендодатель – собственник объекта или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимостью. Арендатор – любое заинтересованное в совершении сделки лицо.

Форма и содержание договора аренды

ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым договор аренды должен оформляться в письменной форме. С 2017 года введена регистрация договоров, однако действует она не во всех случаях. Процедуру государственной регистрации должны пройти сделки, в соответствии с которыми объект передается на праве аренды на срок более 12 месяцев.

К содержанию договора аренды предъявляются следующие требования:

  1. Не менее двух экземпляров договора сроком до 1 года и трех экземпляров документа, подлежащего регистрации.
  2. Договор содержит описание объекта, преамбулу, стоимость, срок и реквизиты сторон. Документ признается недействительным, если в нем нет информации о цене, сроке и предмете.
  3. В качестве предмета прописываются: площадь объекта, полный адрес, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающие право собственности арендодателя или право распоряжаться имуществом.
  4. Акт приема-передачи подтверждает, что помещение было передано арендатору. В документе прописывается состояние объекта, дата передачи, состав имущества. Если акт не составляется, то эта информация включается в договор аренды. Важно, чтобы в письменной форме был подтвержден акт передачи недвижимости.
  5. В качестве реквизитов физического лица указываются паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты банковского счета. Директор компании должен указать, что он действует на основании устава, иное лицо вносит в договор реквизиты доверенности.
  6. Порядок оплаты аренды прописывается детально: сумма, срок внесения денег, способ. Уточняется, входит ли в стоимость сумма НДС.
  7. Одно из важных условия договора – срок аренды. Как указано выше, сделки сроком до 12 месяцев не обязательно регистрировать. Государственную регистрацию обязаны проходить арендодатели, заключающие договор на год и дольше. Выделяют краткосрочные договора (до 12 месяцев) и долгосрочные (свыше 12 месяцев).

Регистрация договора

Закон защищает стороны заключения договора путем обязательной государственной регистрации сделки, которая заключается в подаче документов по сделке, правоустанавливающих документов на объект в Росреестр. Регистрация – платная услуга, стороны оплачивают госпошлину, установленную Налоговым кодексом РФ.

Процедура необходима для того чтобы информация о возникновении арендных отношений стала открытой и доступной для других лиц. Аренда – это обременение объекта, из-за которого меняется порядок владения, распоряжения и использования имущества.

После регистрации на документе ставится специальная отметка, сделке присваивается номер, и данные вносятся в ЕГРН. Для тех лиц, кто планирует получение лицензии, регистрация необходима для подтверждения местонахождения лицензиата.

Регистрация может проводиться по желанию сторон, если срок аренды составляет менее 1 года.

Документы для регистрации

Перечень документов различается в зависимости от статуса объекта в качестве части помещения или объекта зарегистрированного в Государственном кадастре.

Единый список документов следующий:

  1. Заявление на регистрацию.
  2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Достаточно предоставить выписку из ЕГРН. Быстро заказать выписку из ЕГРН можно на сайте егрп-онлайн.рф. Это единственный способ получить данные о недвижимости оперативно и надежно.
  3. Документы, подтверждающие личность: паспорт, доверенность для представителя, решение о назначении руководителем организации;
  4. Договор аренды – 3 экземпляра;
  5. Подтверждение уплаты государственной пошлины – платежное поручение;
  6. Иные документы – согласие банка на имущество в залоге, разрешение на выделение объекта переданного в управление и пр.

На все документы за исключением паспорта необходимо предоставить нотариально заверенную копию. С паспорта копия снимается непосредственно в МФЦ.

Для юридического лица или ИП список документов помимо указанных выше, следующий:

  • оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Заявление на регистрацию договора подается в Росреестр, МФЦ, по почте или в электронном виде.

Проверка объекта

Перед заключением договора необходимо уделить внимание выбору объекта аренды. Для этого запрашивается выписка ЕГРН на недвижимость. Достаточно знать адрес или кадастровый номер. Это можно сделать с помощью ресурса егрп-онлайн.рф или запросить данные в Росреестре или МФЦ.

В государственных органах процесс заказа займет до 5 дней. Для оформления придется лично приходить в Росреестр или МФЦ, потратить время на беседу со специалистом. Получить выписку ЕГРН на сайте егрп-онлайн.рф намного проще. Документ с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа.

Из него можно узнать всю необходимую информацию для заключения договора аренды.

Расторжение договора

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть расторгнут. По инициативе арендодателя сделка расторгается в следующих случаях: арендатор пользуется объектом не по назначению, состояние недвижимости ухудшилось, арендные платежи просрочены более двух раз, капитальный ремонт, предусмотренный договором, не проводится.

Случаи расторжения договора по инициативе арендатора следующие:

  • использование объекта невозможно, т.к. арендодатель препятствует этому;
  • арендодатель скрыл существенные недостатки недвижимости;
  • объект непригоден для использования по причинам, которые не зависят от действий арендатора;
  • арендодатель не ремонтирует объект, что предусмотрено в договоре.

Сделка может заключаться с установлением иных причин расторжения, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Досрочное расторжение возможно после письменного предупреждения другой стороны.

Арендные отношения прописаны в Гражданском кодексе. Если следовать им, сюрпризов в течение всего срока аренды не будет.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/dogovor-arendy-pomeshheniya/

Договор аренды недвижимого имущества

Особенности формы договора аренда недвижимости

Понятие объектов недвижимого имущества

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся

    1. земельные участки,
    2. участки недр,
    3. обособленные водные объекты и
    4. все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
    5. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются:

    • прочная связь с землей;
    • невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.

Понятие договора аренды недвижимости (на примере аренды здания и сооружения)

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, – требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

По своей юридической природе договор аренды недвижимости:

    • консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
    • возмездный (встречное предоставление в виде платы);
    • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
    • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Субъекты договора аренды недвижимого имущества:

    1. арендодатель – собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
    2. арендатор – всякий дееспособный гражданин либо организация.

договора аренды недвижимости

Существенными условиями договора аренды является:

    1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору – арендодателя и арендатора);
    2. срок аренды (исходя из определения договора аренды);
    3. арендная плата (ст. 654 ГК РФ).

Предмет договора аренды недвижимого имущества:

    1. недвижимое имущество, передаваемое в аренду;
    2. действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

    • особой ценностью этих объектов,
    • их непотребляемостью в процессе использования,
    • неразрывной связью с землей и т.п.

Срок аренды недвижимости

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК).

И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.

Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д.

Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации  (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Права арендатора на земельный участок

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/dogovor-arendi-nedvizhimogo-imuschestva

Договор аренды недвижимости

Особенности формы договора аренда недвижимости

Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.

Правовое регулирование аренды недвижимого имущества главным образом осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 650–655).

Договор аренды недвижимости – это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.

1. Арендаземельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков, например лесных.

2.

Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

3. Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.

4. Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.

5. Аренда вещей, движимых по природе, но признанных недвижимостями в силу закона, регулируется общими положениями об аренде, в ряде случаев – специальными правилами об аренде транспортных средств, иными специальными нормами.

1. При наличии государственной регистрации права на объект аренды для описания предмета аренды достаточно указать данные, позволяющие идентифицировать соответствующее недвижимое имущество в соответствующем государственном реестре;

2.

По общему правилу любой договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Не подлежат государственной регистрации:

  • Аренда транспортного средства, отнесенного к недвижимости в силу закона (ст. 633, 643 ГК РФ). Вместе с тем имеется, например, указание, что наряду с вещными правами на судно подлежат регистрации и обременения (ч. 4 ст. 16 КВВТ РФ, п. 2 ст. 33 КТМ РФ).
  • Договоры аренды недвижимости, заключенные на срок менее 1 года или на неопределенный срок. Практикой срок аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году. 

3. Размер арендной платы является существенным условием.

4. Односторонний немотивированный отказ от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен за 3 месяца, если иное не установлено договором, а не за месяц.

1. Установлено правило о письменной форме договора в виде единого документа под страхом недействительности. Оформление такого договора посредством обмена документами недопустимо;

2.

Исходя из буквального смысла п. 2 ст. 651 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок один год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон, хотя по общему правилу отсутствие регистрации влечет незаключенность только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем судебная практика исходит из заключенности таких договоров для сторон и незаключенности для третьих лиц, по крайней мере, если объект фактически передан арендатору.

3. Поскольку реализация прав арендатора по владению и пользованию объектом аренды невозможна без земельного участка, арендатору в любом случае принадлежат определенные возможности по пользованию земельным участком, на котором находится объект аренды.

В зависимости от содержания договора аренды это может быть право аренды земельного участка (причем считается, что плата за пользование земельным участком по умолчанию включена в арендную плату) или иное право, например, безвозмездного пользования.

Если договор не определяет такое право, то арендатору в силу закона предоставляется возможность пользоваться соответствующим земельным участком в пределах, необходимых для нормального использования объекта аренды по назначению. По смыслу закона такое пользование отдельно не оплачивается.

Предоставленное арендатору право на земельный участок сохраняется и в случае смены собственника участка;

4. Существенным для исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды является подписание специального документа о передаче. Уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.

Особенности аренды предприятий обусловлены природой предприятия как имущественного комплекса, включающего различные элементы, в том числе права требования и долги.

1. Арендодатель обязан обеспечить возможность арендатора пользоваться всеми элементами предприятия в течение срока аренды, а также уступить ему все права требования и перевести все долги, входящие в состав предприятия.

Перевод долгов может ущемлять права кредиторов, поэтому последним предоставляются определенные гарантии:

  • обязательность уведомления о переводе долгов;
  • право на прекращение или досрочное исполнение обязательства (если кредитор уведомлен – в течение трех месяцев с момента получения уведомления, если не уведомлен – в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду);
  • при неисполнении обязанности по уведомлению – солидарная ответственность арендатора и арендодателя по соответствующим долгам. Аналогичные правила применяются и к обязанности возвратить предприятие, включая гарантии прав кредиторов по долгам, которые арендатор уступает арендодателю.

2.

Арендатор приобретает практически неограниченные права по распоряжению всеми элементами предприятия, кроме земельных участков и иных природных ресурсов. Впрочем, договор может содержать и иное регулирование.

3. На арендатора возлагаются обязанности по текущему и капитальному ремонту и, если стороны не договорились об ином, прочие расходы.

4. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя на улучшения.

Особенности аренды земельных участков многочисленны, они определяются земельным и иным (например, водным, лесным) законодательством и в полном объеме не могут быть приведены.

Например, арендатор земельного участка, если иное не предусмотрено договором, может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендатора, лишь уведомив его.

Особые правила установлены в отношении заключения договоров аренды государственных и муниципальных земель с применением торгов и пр.

Также следует отметить наличие особенностей так называемой строительной аренды – аренды земельных участков с целью возведения на них объектов капитального строительства.

На содержание прав и обязанностей сторон такого договора большое влияние оказывает наличие градостроительного законодательства, особого порядка строительства, то, что арендодатель чаще всего является еще и стороной публичных отношений, связанных со строительством.

Источник: https://www.zaconoved.com/dogovor-arendy-nedvizhimosti/

Как составить договор аренды

Особенности формы договора аренда недвижимости

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Особенности аренды недвижимого имущества

Особенности формы договора аренда недвижимости

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 606 ГК РФ).

Субъекты договора аренды недвижимого имущества:

1. арендодатель – собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

2. арендатор – всякий дееспособный гражданин либо организация.

Существенными условиями договора аренды является:

1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору – арендодателя и арендатора);

2. срок аренды;

3. арендная плата (ст. 654 ГК РФ).

Особенности договора

1. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

2. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609).

3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

4. Особенности аренды земельных участков установлены в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

5. По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор – поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ).

6. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

7. Если основной договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

45.

46.По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения является:

1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;

2) возмездным;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Форма договора

– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Понятие и виды перевозок. Предпосылки заключения договора перевозки

Грузов.

По договору перевозки грузов перевозчик (транспортная организация) обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату (п. 1 ст. 785 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: двусторонне обязывающий, возмездный, реальный.

Существенные условия договора: предмет, срок, транспортабельность груза.

Форма договора: простая письменная.

Транспортная накладная — это:

· накладная, квитанция — на железнодорожном, внутреннем воздушном и водном транспортах;

· товарно-транспортная накладная — на автомобильном транспорте;

· коносамент — это ценная бумага, оформляющая перевозку на морском транспорте;

· чартер используется при перевозке грузов морем, либо в воздушных перевозках в международном сообщении.

Перевозка делится на: по видам транспорта: (железнодорожный; внутренневодный; морской; автомобильный; воздушный); в зависимости от числа транспортных организаций, участвующих в перевозке: местные (перевозка в местном сообщении) в ней участвует 1 транспортное предприятие; прямая (перевозка 2-мя или более транспортными организациями одним видом транспорта).

  Договор перевозки опосредуется несколькими договорами. На каждом виде транспорта можно выделить и иные виды перевозки: железнодорожный транспорт: (отправительский маршрут (ж/д сост. ж/д маршрут, состоящий из груза 1-го отправителя); повагонная отправка (загружается полностью вагон грузом первого отправителя); мелкая отправка (в 1 вагон загружаются грузы разных отправителей);

речной, автомобильный транспорт, контейнерная отправка (небольшая партия груза; осуществляется со склада грузоотправителя).

• Морской: (заграничное сообщение; внутреннее сообщение (кабатаж: может быть -большой (пункты отправления и назначения находятся в разных морях; – малый (в! море);

На автомобильном транспорте: (городская (внутри городской черты); пригородная (от городской черты в пределах 50 км.); междугородные; международные).

Воздушный транспорт (если плановая посадка осуществляется в другом государстве, даже если пункты отправления и назначения находятся в одном государстве). Перевозки делятся на: пассажирские (без багажа или вместе с багажом); грузовые.

Предпосылки заключения договора грузовой перевозки могут приобретать следующие правовые формы:

· договоры об организации перевозок (годовых, навигационных и др.) — на любых видах транспорта;

· заявки (заказы) на железнодорожный, речной, автомобильный и воздушный транспорт.

ДОГОВОР ПЕРЕВОЗКИ ГРУЗА

По договору перевозки грузаперевозчик обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату.

Заключение договора перевозки груза подтверждается составлением и выдачей отправителю груза транспортной накладной (коносаментаили иного документа на груз, предусмотренного соответствующим транспортным уставом или кодексом) (п. 2 ст. 785 ГК).

Договор фрахтования (чартер) – договор перевозки, по которому одна сторона (фрахтовщик) предоставляет другой стороне (фрахтователю) всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

Сторонамидоговора являются: грузоотправитель, перевозчики грузополучатель.

Правомочия грузоотправителя:

• при разовой перевозке подать заявку на перевозку в установленный срок, а при систематических перевозках заключить долгосрочный договор об организации перевозок (ст. 798 ГК);

• предъявлять к перевозке грузы в обусловленном объеме, если заключен договор об организации перевозки грузов (ч. 1 ст. 798 ГК);

• предъявить претензии к перевозчику груза до предъявления иска в суд при ненадлежащем исполнении договора (п. 1 ст. 797 ГК). Срок исковой давности по таким требованиям – 1 год (п. 3 ст. 797 ГК);

• отказаться от поданных ему транспортных средств, если они не пригодны для перевозки его груза (ч. 2 п. 1 ст. 791 ГК);

• осуществить погрузку в соответствии с установленными правилами, если она предусмотрена договором (п. 2 ст. 791 ГК), и в сроки, предусмотренные им (п. 3 ст. 791 ГК);

Правомочия перевозчика:

• подать отправителю исправные транспортные средства, пригодные для перевозки соответствующего груза в срок, установленный в заявке грузоотправителя (п. 1 ст. 791 ГК);

• осуществить погрузку груза, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 791 ГК).

Правомочия грузополучателя:

• выгрузить прибывший груз в срок, предусмотренный договором (п. 3 ст. 791 ГК);

• предъявить претензии к перевозчику груза до предъявления иска в суд при ненадлежащем исполнении договора (п. 1 ст. 797 ГК).

Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 1386;

Источник: https://studopedia.net/2_33542_osobennosti-arendi-nedvizhimogo-imushchestva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.