Особенности видов договоров аренды

Договор аренды и его виды

Особенности видов договоров аренды

В статье рассматривается договор аренды и его общие характеристики, основные права и обязанности сторон по договору. Также там подробно рассмотрены виды данного договора и их особенности. Указаны проблемы, связанные с договором аренды и предложены пути их решения.

В настоящее время договор аренды является очень важным звеном в мире, помогая многим людям дать или взять в свою временную собственность определенную вещь, которая так нужна, но покупать нет денег или смысла. Договор аренды является очень популярным сейчас, но он был таким и до современности.

Данный договор возник уже несколько тысяч лет назад. Такие древние цивилизации, как древнегреческая, римская и египетская активно использовали между собой аренду земельных участков, потому что в то время это был хороший, а иногда даже единственный доступный способ, чтобы получить нужные средства для работе на земле.

Упоминалась аренда и в актах Древнего Вавилона и Египта. Последующее развитие аренда получила в Риме. В римском праве договор аренды рассматривали как 1 из видов договора найма. Специфика аренды в то время была в том, что смена собственника влекла за собой расторжение договора.

В дальнейшем времени менялись только незначительные части правового регулирования, но основы его оставались прежними.

Давайте же рассмотрим, что такое договор аренды.

Арендный договор – это гражданско-правовой договор, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное пользование и владение, а арендатор в свою очередь за это платит арендную плату.

Регулирует такой договор в большинстве своем Гражданский Кодекс РФ, но также могут его регулировать и такие кодекса как Земельный, Водный, Лесной и другие законы. (Алексеев С. С. Гражданское право. 536 с.)

Арендный договор несет в себе определенные признаки, такие как:

  • Он относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование, тем самым создавая обязательства по передаче имущества в пользование наряду с иными видами договоров.
  • По данному договору арендатор наделяется статусом титульного владельца, что дает ему право использовать вещно-правовые способы защиты.
  • Право аренды характеризуется правом следования, это означает, что если право собственности перешло к другому владельцу, то данный договор все равно не может быть изменен или прекращен при этом условии.

Договор аренды обладает также следующими характеристиками:

  1. Договор является консенсуальным, так как он считается заключенным с того момента, как стороны достигнут соглашения по его существенным условиям, а момент, когда договор вступает в свое действие, не связывают с передачей арендованного имущества арендатору.
  2. Договор является возмездным, потому что арендодатель должен получить от арендатора за выполнение своих обязанностей по передаче ему имущества во владение и пользование арендную плату.
  3. Договор является двусторонним и взаимным, так как каждая из сторон этого договора несет свои обязанности по отношению к другой стороне и является ее должником в том, что должна сделать в ее пользу, и также считается одновременно с этим ее кредитором, так как имеет право от нее требовать.

Гражданский Кодекс РФ выделяет следующие виды договора аренды:

  • договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);
  • договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);
  • договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);
  • договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);
  • договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);
  • договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

Предметом договора является любое индивидуально-определенное имущество, которое при пользовании не теряет своих свойств.

Доходы, которые получены арендатором в процессе пользования арендованным имуществом, принадлежат ему и являются его собственностью.

Под имуществом понимается непотребляемая индивидуально-определенная вещь в том состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению вещи со всеми нужными принадлежностями и нужными документами.

Заключая договор аренды нужно обязательно очень подробно описать арендуемое имущество. Стороны договора – арендодатель и арендатор. В их роли могут быть любые субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, и государство.

Арендодатель (лессор) – это собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником.

Арендатором (посессор) же является любое лицо, но в некоторых видах аренды субъектный состав могут ограничить по закону.

Например, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны по закону должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна выступать только 1 сторона – арендодатель.

Если договор заключен между физическими лицами на срок более 1 года, а также, если 1 из сторон выступает юридическое лицо, то форма договора должна быть письменной. При аренде недвижимого имущества тоже обязательно заключение договора в такой форме.

Срок договора аренды не является важным условием.

Но при этом действует правило, что если срок не указан, то любая из сторон может расторгнуть договор в любое время в одностороннем порядке, но при условии, что она предупредит об этом другую сторону, участвующую в договоре за 1 месяц (если имущество движимое) или за 3 месяца (если недвижимое). Данные сроки могут быть изменены законом или самим договором.

Если переданное имущество не соответствует условиям договора, то арендодатель должен по выбору арендатора либо безвозмездно убрать недостатки, либо уменьшить арендную плату, либо возместить арендатору расходы, которые он понес, устраняя недостатки, либо принять арендную плату, из которой вычли расходы, направленные на устранение недостатков. Также арендодатель должен заменить несоответствующее имущество соответствующим, если арендатор этого потребует.

Основным обязательствам по рассматриваемому нами договору является выплата арендной платы. Если стороны не договорились о порядке, условиях и сроках ее внесения, то действует правила, что тогда стороны имели ввиду обычно применяемые правила при аренде такого же имущества при сравнимых обстоятельствах.

Плата за аренду бывает следующих видов:

  • Платеж в определенной сумме, который вносится периодически или единовременно;
  • Устанавливается доля от результатов хозяйственной деятельности арендатора;
  • Оказание арендодателю каких-то определенных услуг;
  • Передача арендатором арендодателю в его собственность или в аренду определенного имущества, о котором стороны договорились;
  • Складывание на арендатора затрат, которые пойдут на улучшение арендуемого имущества.

Стороны могут изменить плату за аренду по обоюдному согласию, но не чаще 1 раза в год.

Арендатор должен пользоваться имуществом согласно договору и в соответствии с назначением имущества.

Существует такой договор аренды, как субаренда – это договор аренды того имущества, которое уже арендуется, он заключен арендатором с 3-м лицом. Но заключить такой договор можно только с согласия арендодателя.

От субаренды отличается понятием «перенаем» – это когда арендатор передает свои права и обязанности другому лицу. То есть происходит изменение определенного арендатора на другого, но также это возможно только с согласия арендодателя.

Основаниями прекращения договора аренды являются:

  • Исполнение договора;
  • Ликвидация юридического лица, если оно было одной из сторон договора – арендатором или арендодателем. Смерть гражданина – участника договора не является его прекращением, так как правами и обязанностями умершего наделяется его наследник;
  • Расторжение договора с согласия обеих сторон;
  • Исковое требование в суд 1 из сторон, так как арендный договор может быть досрочно расторгнут судом только в случае существенного нарушения другой стороной условий договора.

Давайте рассмотрим подробнее каждый из видов договора аренды и что они из себя представляют:

  1. Договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ). По нему арендодатель, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязан предоставить арендодателю движимое имущество за определенную плату во временное владение и использование. Данный договор должен быть заключен в письменной форме и он является публичным. Арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, но он должен предупредить об этом арендатора не менее чем за 10 дней. В обязанности арендодателя входят проведение текущего и капитального ремонта, которое было сдано в аренду. Данный договор заключается на 1 год.
  2. Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ). По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за определенную плату во временное владение и пользование, оказывая так же самостоятельно услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Данный договор должен быть заключен в письменной форме. Многие пункты договора стороны могут обговаривать между собой и устанавливать самостоятельно. Если вдруг транспортное средство будет уничтожено или повреждено, арендатор будет обязан возместить арендодателю сопутствующие убытки, но только если арендодатель сможет доказать, что эти убытки были причинены обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в силу закона или договора.
  3. Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ). Данный вид договора почти аналогичен предыдущему, но отличается в некоторых моментах. К примеру, арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, также на него возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонта. Арендатор производит управление транспортным средством самостоятельно и собственными силами.
  4. Договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ). По данному договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение. Договор должен быть заключен в письменной форме. И если такой договор заключен на срок более чем 1 год, то он должен пройти государственную регистрацию и будет считаться заключенным с момента осуществления такой регистрации. Передача здания или сооружения происходит по передаточному акту или другому документу о передаче, который подписывают обе стороны. В договоре должен быть установлен размер арендной платы.
  5. Договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ). По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за определенную плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие средства, которые входят в состав предприятия, передать все это в порядке, на условиях и в пределах, которые устанавливает договор, также запасы сырья, топлива, материалов и других оборотных средств, право пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием. Также арендодатель должен уступить арендатору право требования и перевести на него долги, которые относятся к предприятию. Договор должен быть заключен в письменной форме и он подлежит государственной регистрации, после чего и считается заключенным. Передача предприятия арендатору происходит по передаточному акту. При передаче предприятия в аренду вместе с ним передаются те обязательства, которые у него уже имеются.
  6. Договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ). Это договор финансовой аренды, по которому арендатор может пользоваться имуществом, принадлежащем арендодателю и приобретенным по заказу арендатора за определенную периодическую плату для предпринимательских целей. Объектом такого договора может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Наиболее часто в качестве объектов лизинга используют сельхозтехнику, строительную, авиационную и дорожную технику, машины, телекоммуникационное оборудование. В данном договоре принимают участие 3 субъекта: арендодатель, арендатор и продавец. (Егоров А. В. Лизинг: аренда или финансирование? С. 36-60.)

Одной из актуальных проблем аренды сейчас является те, которые связаны с арендой квартиры или дома. Собственники все чаще могут натолкнуться на мошенников, которые притворяются жильцами, ищущими жилье. На самом же деле они могут снять квартиру и потом сдать ее в субаренду или, что еще хуже, продать квартиру ничего не подозревающим людям.

Чтобы избежать этих, а также других возможных проблем, нужно правильно составлять договор аренды со своими будущими жильцами и проверить их. Во-первых, нужно указать в вашем договоре, что субаренда находится под запретом.

Во-вторых, нужно посмотреть паспорт съемщика жилья, попросить его копию, спросить о месте работы, рабочем и личном телефоне, позвонить по номерам, чтобы проверить, подлинные ли они. В-третьих, нужно добавить в договор такой пункт, как посещение собственной квартиры раз в месяц, чтобы убедиться, что она находится в том же состоянии, что и была до этого.

В-четвертых, нужно предупредить своих соседей о новых жильцах и попросить их, если что предупредить вас о какой-либо их подозрительной или незаконной деятельности. В-пятых, нужно взять залог в размере одной месячной арендной платы на случай, если съемщики жилья наделают большие счета за свет, воду, электричество, телефон.

Но лучше также включить в договор пункт о том, чтобы съемщики сами платили по своим счетам, пока снимают вашу квартиру. Тогда вы спасете себя от больших долгов и других неприятностей, которые мы с вами здесь обговорили.

Такие образом, в нашей статье мы рассмотрели, что такое договор аренды, его предмет, субъектов, особенности.

Выделили виды и охарактеризовали их: договор проката, договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды (лизинг).

Рассмотрели основания прекращения договора аренды. А также мы рассмотрели проблемы, которые могут возникнуть с арендой квартиры или другого жилого помещения и предложили алгоритм, который спасет этих проблем. В целом тема является очень актуальной, так как аренда встречается в нашей жизни довольно часто.

Источник: https://novainfo.ru/article/8546

Отдельные виды договора аренды

Особенности видов договоров аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абз. 1 ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды является:

  • консенсуальным;
  • возмездным;
  • двусторонним.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Прокат

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ). Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме.

Договор проката является публичным договором (статья 426 КК РФ).

Договор проката заключается на срок до одного года.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Аренда транспортного средства с экипажем

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных в ГК РФ, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

Аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 ГК РФ.

Аренда здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться не заключенным.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением обратного порядка указанного выше.

Аренда предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Финансовая аренда (лизинг)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Арендатор имеет право и несет обязанности покупателя арендованного имущества, за исключением обязанности уплатить покупную цену. В частности арендатор вправе напрямую предъявить непосредственно продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества и т.п.

Источник: https://juristic.pro/grazhdanskoe-pravo/otdelnye-vidy-dogovora-arendy.html

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

Особенности видов договоров аренды

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Комментарий к Ст. 625 ГК РФ

1. Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной структуре гл. 34 ГК РФ, в которой выделены общие положения об аренде, которые субсидиарно применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель разграничивает отдельные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.

Нормы об отдельных видах договоров аренды устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего порядка, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. В договоре проката (§ 2 гл.

34 ГК) арендодателем может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом движимого имущества, которое по общему правилу используется для потребительских целей. Договор аренды транспортного средства (§ 3 гл.

34 ГК) специфичен тем, что его предмет — транспортные средства, они могут использоваться только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа, специальные требования к которому устанавливаются транспортными уставами и кодексами (ст. ст.

56 и 57 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ , ст. ст. 53 — 56 Кодекса торгового мореплавания (далее — КТМ) РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ , ст. ст. 27 и 30 Кодекса внутреннего водного транспорта (далее — КВВТ) РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ ). Договор аренды предприятия (§ 5 гл.

34 ГК) представляет собой особый, самостоятельный вид договора аренды, поскольку его предметом является предприятие в целом — весь имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, причем арендатору предоставлены широкие правомочия по его использованию и распоряжению им (ст. 660 и другие статьи ГК).

Отнесение договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 гл. 34 ГК) к разновидности договора аренды является практической реализацией положения Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, заключенной 28 мая 1988 г. , в связи с тем, что правовые нормы, регулирующие традиционный договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга.

———————————
Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.

Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.

Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 1001.

Россия является участницей этой Конвенции, см.: Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».

2. К самостоятельным видам аренды следует также отнести аренду природных объектов.

Земельное, лесное и водное законодательство с учетом особенностей предмета аренды закрепило особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения.

Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к договорам аренды природных объектов лишь в тех случаях, когда иное не установлено специальным законодательством.

2.1. Предметами договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, а также их части (статья 6 Земельного кодекса РФ) при условии прохождения государственного кадастрового учета (для договоров аренды на срок более одного года).

Не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота, однако иное может быть установлено федеральным законом (п. 11 ст. 22 ЗК). Так, например, по общему правилу из оборота изъяты земельные участки, занятые государственными национальными парками (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Вместе с тем в соответствии со ст.

17 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» возможна передача в аренду земельного участка национального парка, расположенного в границах зон познавательного туризма или обслуживания посетителей, а также рекреационной зоны национального парка.

Существенные условия, которые должны быть согласованы при заключении договора аренды земельного участка национального парка, перечислены в п. 4 Специальных правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2007 г. N 47 .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 6. Ст. 758.

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник, а если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления .

———————————
См.: п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено законом (например, п. п. 7 и 10 ст. 22 ЗК), но договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК).

Размер арендной платы является существенным условием договора (ст. 65 ЗК).

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 . Для договоров аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» , Методика расчета арендной платы утверждена Приказами Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. N 95 и от 14 июля 2006 г. N 190 .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2009. N 30. Ст. 3821.

Собрание законодательства РФ. 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3127.

Бюллетень нормативных актов. 2006. N 25.

Бюллетень нормативных актов. 2006. N 35.

Права арендатора по распоряжению арендованным земельным участком путем передачи участка в субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу расширены по сравнению с общими положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ (п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК) .

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случая продажи земельного участка собственнику расположенных на нем построек (п. 1 ст. 36 ЗК).

Помимо оснований, установленных общими нормами ГК РФ, имеются и специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя (п. 2 ст. 46 ЗК).

———————————
См. также: п. п. 15 — 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

2.2. По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для использования в целях заготовки древесины, сбора недревесных лесных ресурсов, ведения охотничьего хозяйства, осуществления охоты и иных видов использования лесов (п. 1 ст. 72 ЛК).

Договор аренды лесного участка по общему правилу заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора.

Поскольку предметом указанного договора выступает недвижимое имущество, то договор, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если же допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона и на срок менее одного года, то договор государственной регистрации не подлежит .

———————————
См., например: Положение о предоставлении в аренду без проведения аукциона лесного участка, в том числе расположенного в резервных лесах, для выполнения изыскательских работ, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 161 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 9. Ст. 1125.

Лесной кодекс РФ формально не содержит особых требований к существенным условиям договора аренды лесного участка.

Однако, учитывая жесткую привязку ряда условий договора аренды лесных участков к продиктованным целевым назначением лесных участков требованиям лесного законодательства и специальных документов (лесохозяйственных регламентов и проектов освоения лесов), следует признать, что существенные условия договора аренды лесного участка не исчерпываются условием о предмете аренды (п. 3 ст.

607 ГК). Поэтому помимо сведений о самом лесном участке к существенным условиям договора относятся: срок договора, виды использования лесов, размер, условия и сроки внесения арендной платы, объемы рубок лесных насаждений и изъятия других лесных ресурсов (п.

7 Правил подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28 мая 2007 г. N 324 ). Кроме того, в договоре аренды лесного участка, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, должны быть указаны условия, перечисленные в п. 8 указанных Правил.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 23. Ст. 2793.

2.3. Водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут использоваться по договору водопользования для забора водных ресурсов, использования акватории и для производства электроэнергии (п. 1 ст. 11 Водного кодекса).

По договору водопользования исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления обязуется предоставить водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату.

Водные объекты, подавляющее большинство которых не является обособленными и находится исключительно в федеральной государственной собственности, ограничены в обороте и не относятся к недвижимости, сделки с которой подлежат регистрации в ЕГРП.

Вместе с тем договор водопользования регистрируется в Государственном водном реестре и признается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора водопользования перечислены в п. 1 ст. 13 Водного кодекса РФ.

Предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более 20 лет.

Предоставление водного объекта в пользование осуществляется на основании специального решения, порядок подготовки которого утвержден Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2006 г. N 844 .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 1 (ч. 2). Ст. 295.

3. Помимо отдельных видов договора аренды существуют также договоры аренды отдельных видов имущества, которые сдаются в аренду с особенностями, предусмотренными ГК РФ и специальным законодательством. Так, договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл.

34 ГК) является не особой разновидностью договора аренды, а договором аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено.

В договоре аренды объекта культурного наследия должны быть указаны сведения об особенностях охраны данного объекта и требования к его сохранению, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Кроме того, обязательным условием заключения такого договора аренды является охранное обязательство пользователя, предусматривающее требования объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта (ст.

55 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» ).

———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

Аренда железнодорожных и подкрановых железнодорожных путей ОАО «РЖД», за исключением главных железнодорожных путей общего пользования, осуществляется в соответствии со специальным Положением, утвержденным Приказом ОАО «РЖД» от 10 июля 2008 г. N 91 .

Примерная форма договора аренды железнодорожного пути утверждена распоряжением ОАО «РЖД» от 28 августа 2008 г. N 1819-р . Такие договоры аренды заключаются на торгах, если иное не предусмотрено решением президента ОАО «РЖД».

Объектом аренды выступает необходимый для оказания услуг железнодорожного транспорта железнодорожный путь со всеми сопутствующими эксплуатационными сооружениями (трубами, мостами и т.д.).

Размер арендной платы за пользование железнодорожным путем определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы, включая амортизационные отчисления, налог на имущество и плату за землю. Одна из особенностей указанного договора состоит в том, что для достижения его целей достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение .

———————————
Документ опубликован не был, см. его текст в СПС «КонсультантПлюс».

Экономика железных дорог. 2008. N 12.

В соответствии со ст. 76 Воздушного кодекса РФ предусмотрена аренда каналов связи для обеспечения полетов воздушных судов и другой деятельности по использованию воздушного пространства.

Однако указанная позиция законодателя далеко не бесспорна, поскольку, во-первых, действующее законодательство о связи не предусматривает такого договора, а во-вторых, канал связи не соответствует требованиям к предмету договора аренды, в виде которого могут выступать только индивидуально-определенные непотребляемые вещи (ст. 607 ГК).

Источник: http://stGKRF.ru/625

Особенности отдельных видов договора аренды

Особенности видов договоров аренды

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

1) По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование движимое имущество с использованием его, как правило, для потребительских целей.

Договор проката является публичным договором. Форма договора – простая письменная. Для проката установлен максимальный срок – договор заключается на срок до одного года.

Арендная плата по договору проката устанавливается исключительно в денежной форме в виде платежей, зафиксированных в твердой сумме. Взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Обязанность производить капитальный и текущий ремонт лежит всегда на арендодателе. Сдача арендатором взятого в прокат имущества в поднаем, его перенаем и т.д. не допускаются.

Арендатор всегда вправе отказаться от договора проката, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

2) По договору аренды транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору за плату транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуг по управлению им и по его технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) или без оказания этих услуг (аренда транспортного средства без экипажа).

Форма договора – всегда простая письменная. Договор не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если арендуется транспортное средство, отнесенное законом к недвижимости (воздушные и морские суда). Положения о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются.

Очевидно, что при аренде с экипажем арендатор будет являться во многом номинальным владельцем – фактическое влияние на работу и состояние транспортного средства будет оказывать его экипаж (т.е. фактически арендодатель).

Этим объясняются особенности распределения рисков по договору. Так, при аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет собственник-арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор.

3) По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Договор заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой разновидности простой письменной формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации только тогда, когда он заключен на срок не менее одного года, и в таком случае считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного имущества арендатору включает в себя фактический и формальный момент.

Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения). Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта.

Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта).

В договоре непременно должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться незаключенным.

Право пользования земельным участком, который занят арендованной недвижимостью и необходим для ее использования, передается арендатору недвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом в условиях договора аренды, а установленная арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.

Если арендодатель является только собственником зданий и сооружений, но не земли, на которой расположена его недвижимость, аренда недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли.

4) По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор, независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору помимо передачи материальных ценностей может включать в себя уступку права требования, перевод долга и т.д.

Передача прав владения и пользования находящимися в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Не входят в состав предприятия права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие определенной деятельностью.

Предприятие как имущественный комплекс имеет целевой характер, а это предполагает большую свободу владельца в определении состава предприятия как имущественного комплекса. Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иного имущества.

Если в договоре нет прямого запрета, арендатор может без согласия арендодателя распоряжаться всем имуществом, входящим в состав предприятия, за исключением земли и других природных ресурсов.

Существенное ограничение этого права: действия арендатора не могут повлечь уменьшения стоимости всего предприятия.

На тех же условиях арендатор вправе производить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия и, соответственно, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на производство таких улучшений.

Правила об ответственности арендатора и арендодателя перед кредитором, о самих правах кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, практически идентичны правилам, установленным для продажи предприятия, за исключением того, что кредитору не дано правомочий требовать признания договора аренды недействительным полностью или в соответствующей части.

5) По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Риск случайной гибели арендованного имущества переходит к арендатору с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет права и несет обязанности покупателя арендованного имущества, за исключением обязанности уплатить покупную цену. В частности, арендатор напрямую вправе предъявить непосредственно продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества и т.п.
⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Дата добавления: 2016-11-02; просмотров: 1056 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/8-92956.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.