Срок действия договора залога недвижимого имущества

Содержание

Как составлять договор залога. Образец 2020 года

Срок действия договора залога недвижимого имущества
Эксперт — Станислав Меньков, руководитель группы по кредитным рискам Credit.Club. Поговорила и записала — Татьяна Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

Договор залога — это соглашение, которое заключается при предоставлении залога как гарантии возврата займа. Документ регулирует сделку между сторонами договора, описывает права и обязанности сторон.

Стороны договора:

  • залогодатель — это тот, кто предоставляет залог. Залогодателем может быть не сам заёмщик, а третье лицо, у которого есть в собственности имущество;
  • залогодержатель — это тот, кто принимает залог. Им выступает кредитор, который выдаёт заёмщику деньги под залог недвижимости и другого имущества с последующим возвратом.

Регулирует сделку Гражданский кодекс РФ — в третьем параграфе закона подробно описан залог как инструмент обеспечения гражданско-правовых обязательств. В нём содержатся общие положения о залоге, правилах оформления сделок, как должен выглядеть договор залога, какие бывают виды залогов.

В какой форме должен быть договор залога

Договор залога заключается только в письменном формате. В документе должна быть отсылка к договору займа, в рамках которого оформляется залог. Это может быть отдельный раздел с информацией о заключённой сделке. Если договор займа заверен нотариально, то связанный с ним договор залога также должен быть нотариально удостоверен. Другая форма документа считается недействительной.

Что должно быть в договоре залога

В документе должно быть указано имущество, которое передаётся в залог кредитору, описаны его характеристики, которые позволят распознать залог. Например, если это квартира, то в договоре следует описать её адрес, площадь, кадастровый номер и номер регистрации права собственности.

Также при составлении документа необходимо прописывать, во сколько оценивается предложенное в залог имущество.

Каким может быть залог:

  • жилая недвижимость — квартира, дача, дом, доля в квартире;
  • земельный участок
  • нежилая недвижимость — гараж, офис, завод, склад, магазин;
  • машина;
  • драгоценные металлы;
  • ценные бумаги;
  • исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности — научные работы, творческие произведения, патенты и другие.

Обязательства, обеспеченные залогом

В этом разделе коротко прописываются сведения о получении займа под залог: номер договора, дата его подписания, размер займа, процентная ставка, когда заёмщику будут переданы деньги.

В договоре обязательно прописывается, имеются ли другие обременения на представленном залоге. Если их нет, то строками раздела залогодатель подтверждает, что на момент заключения сделки он является законным и полноправным собственником имущества.

Владение предметом залога

В этом пункте прописывается, у какой из сторон будет находиться на хранении предмет залога. Он может остаться у собственника или быть передан залогодержателю.

Также возможны ограничения пользования заложенным имуществом, которые не противоречат закону. Ключевое ограничение — объект залога нельзя продать без согласования условий с залогодержателем. Иногда условия в договоре могут запрещать сдавать в аренду объект недвижимости или указываются иные ограничения.

Срок действия обременения имущества определяется сторонами самостоятельно. В договоре должна быть прописана конкретная дата, когда обязательства по предоставлению залога начинаются и заканчиваются.

Права и обязанности сторон

Условия этого пункта договора прописываются на основании договорённостей сторон. В документе может быть указано, что залогодатель обязуется поддерживать сохранность предмета залога. При этом залогодержатель вправе периодически проверять состояние залога.

Штрафные санкции при неисполнении обязательств

Есть несколько частых условий, которые прописываются в этом разделе. Например, в случае ненадлежащего хранения залога могут последовать штрафные санкции.

Заёмщик оставил в качестве залога квартиру. На момент заключения договора она была в идеальном состоянии. Но через пару месяцев там прошла вечеринка, из-за которой был испорчен новый ремонт: сожжены обои, побит кафель и разбита ванная.

Теперь недвижимость потеряла в стоимости, а залогодержатель может обратиться к договору и оштрафовать залогодателя.

Также кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество при нарушении обязательств. В некоторых договорах прописывается, что финансовая организация вправе обратить взыскание на предмет залога даже при просрочке в пару месяцев. Но сделать это она может только через суд.

Основания для прекращения договора

Распространённые случаи, когда договор может быть прекращён по закону:

  • если заёмщик полностью погашает долг;
  • если произошла гибель залогового движимого и недвижимого имущества;
  • если залоговое имущество было приобретено возмездно другим лицом, которое не могло знать о наличии обременения;
  • если заложенное имущество было реализовано для погашения кредита;
  • если договор залога был признан недействительным;

Порядок разрешения споров

Договором может быть определён конкретный суд, в котором могут рассматриваться любые споры между сторонами.

В конце договора указываются сведения о залогодателе и залогодержателе: паспортные данные, адреса сторон, контакты. Заверить документ участники сделки должны подписями и печатью.

Какие условия должны насторожить при заключении договора залога

Предмет залога передаётся на хранение залогодержателю. Это не запрещено законом, но может оказаться сюрпризом для залогодателя. При таком сценарии он не сможет распоряжаться и пользоваться своим имуществом, потому что оно будет находиться на хранении у залогодержателя.

Человек планирует взять заём под залог машины. В договоре залога автомобиля есть условие: объект залога передаётся на хранение залогодержателю. Если человек подпишет документ, его машина отправится на специальную стоянку. Она вернётся к владельцу только в конце срока действия договора.

Одностороннее изменение договора. Чаще всего оно работает в пользу залогодержателя — кредитора. Например, он разрешает сам себе увеличить срок действия договора залога недвижимости без согласования с залогодателем. В суде такие условия в основном расцениваются как противозаконные.

Дополнительные услуги или скрытые платежи. Чаще всего это некие комиссии при заключении договора или плата за юридическое сопровождение сделки на всех этапах.

Что могут маскировать под договор залога

Взять кредит и подписать договор залога — стандартная практика, которая предполагает защиту прав заёмщика. Он остаётся собственником своей недвижимости и может снять обременение, когда будут исполнены обязательства по договору.

Но некоторые кредиторы могут маскировать иные документы под договор залога. Если их подписать, человек может получить денежные средства и лишиться имущества. Что могут предложить:

1. Договор обратного выкупа. Это законный, но рискованный способ оформления отношений между заёмщиком и кредитором при получении кредита. В подобной сделке заёмщик как бы продаёт своё имущество и получает деньги — заём.

Возврат кредита — это выкуп своего имущества. Как только заёмщик выполняет свои обязательства перед кредитором, он получает право собственности на имущество.

При договоре обратного выкупа у заёмщика могут возникать проблемы. Например, из-за нескольких просрочек договор считается нарушенным и человек больше не может выкупить обратно свою недвижимость или другое имущество.

2. Договор купли-продажи. Бывают ситуации, когда на сделке вместо договора залога предлагают подписать договор купли-продажи недвижимости или другого имущества. Это могут объяснять тем, что «это дешевле и мы всегда так делаем — наша стандартная практика». Иногда просто подменивают документы на сделке и создают суету, чтобы человек не заметил обмана.

Если договор купли-продажи пытаются замаскировать под договор залога, то такие действия считаются незаконными. К сожалению, доказать это в суде бывает крайне сложно.

  1. Договор залога — это соглашение, по которому залогодатель передаёт имущество в качестве гарантии возврата займа залогодержателю.
  2. Договор о залоге заключается только в письменной форме. В некоторых случаях необходимо нотариальное удостоверение документа.

  3. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, стороны договора, размер и срок исполнения обязательств, права и обязанности сторон. А также могут прописываться заявления и гарантии, владение предметом залога, штрафные санкции при неисполнении обязательств, порядок разрешения споров.

  4. В договоре залога не должно быть формулировок, которые разрешают кредиторам в одностороннем порядке изменять условия сделки или предполагают скрытые платежи.
  5. Недобросовестные кредиторы могут маскировать под договором залога договор купли-продажи. Поэтому необходимо внимательно читать все условия, чтобы защитить свои деньги и недвижимость.

  6. При получении займа под залог недвижимости могут предложить заключить договор обратного выкупа. Эта схема законна, но рискованна.

Брали когда-нибудь кредит или заём под залог недвижимости?

Источник: https://journal.credit.club/kak-sostavlyat-dogovor-zaloga-obrazets-2020-goda

Образец договора залога недвижимого имущества в 2020 году

Срок действия договора залога недвижимого имущества

Договор залога (ДЗ) недвижимого имущества обеспечивает выполнение залогодателем взятых на себя обязательств по основному соглашению, к примеру, по оформленному кредиту или займу. В данной статье предлагается рассмотреть вопросы по:

  • Форме и порядку составления ДЗ.
  • Содержанию ДЗ между физическими и юр. лицами.
  • Основным моментам, на которые необходимо обратить внимание при заполнении ДЗ.
  • Отличиям в ДЗ между юридическими и физическими лицами.
  • Регистрации ДЗ и размеру госпошлины.

В статье представлены образцы ДЗ для физ. и юр. лиц, а также возможность скачивания бланков и образцов ДЗ.

Форма

Форма договора залога и его условия регламентируются ст. 339 ГК РФ в редакции закона № 367-ФЗ от 21.12.2013 года.

Согласно ему, ДЗ является соглашением между банком, выступающим залогодержателем и заемщиком, являющимся залогодателем, в результате чего залогодержатель, приняв в залог недвижимость, при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств, получает право взыскать заложенную недвижимость и распоряжаться им по своему усмотрению.

В качестве залога может выступать:

  • Любое имущество, в т. ч. деньги.
  • Земельная делянка.
  • Недвижимость.
  • Право имущественного свойства.
  • Предприятие.

Форма ДЗ обязана составляться в письменном виде и в нем требуется:

  1. Отображать предмет залога, его параметры, условия и время выполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Условия, которые относятся к главному обязательству, будут считаться согласованными, если в ДЗ будет отображена ссылка к основному соглашению по выполнению обязательства. Участники сделки могут оговорить в ДЗ условие о продаже недвижимости, находящейся на обременении (по судебному решению или в порядке мирового соглашения).
  2. Обеспечить оценку недвижимости. Если залогодатель – ИП, в качестве залога может выступать будущее обязательство, в пределах суммы основного соглашения. При этом, оценка заложенной недвижимости и ее параметры могут отображаться любым способом, обеспечивающим идентификацию и ее стоимость на дату взыскания.
  3. Если иное не определено законом или основным соглашением, ДЗ обязан быть оформлен и заверен нотариусом.

Примечание. Игнорирование перечисленных пунктов, влечет признание ДЗ недействительным.

Порядок заключения договора залога недвижимого имущества в 2020 году

ДЗ оформляется при принятии банком недвижимого имущества, которое выступает предметом залога по кредиту. Участниками сделки могут быть, как физические или юр. лица, так и государство. Залогодателем может стать:

  • Заемщик, получающий в банке кредит, и являющийся собственником имущества, выступающего в качестве залога.
  • Третье лицо (поручитель имущества), являющееся собственником имущества, передающего заемщику право передачи недвижимости в качестве залога.

В ДЗ требуется отобразить суть соглашения, оценку, время выполнения обязательства, описание заложенного предмета, а также прочие условия между договаривающимися сторонами.

Отображение заложенного предмета в документе может быть прописано в общем виде (путем указания названия залога). По договоренности сторон может быть осуществлена аудиторская ревизия достоверности данных по заложенной недвижимости и ее оценке, согласно законодательству РФ.

ДЗ может быть удостоверен нотариусом согласно законодательству РФ или по желанию участников сделки.

При заключении ДЗ необходимо предоставить следующие документы:

  1. Устав учреждения.
  2. Учредительный договор.
  3. Свидетельство о госрегистрации.
  4. Справку о регистрации предприятия в ЕГРПОУ.
  5. Свидетельство, подтверждающее полномочия начальника.
  6. Протокол высшего ведомства о получении займа и оформления имущества в качестве залога.
  7. Документ об отсутствии задолженности по налогам.
  8. Баланс учреждения.
  9. Расшифровку балансовой строки, где отображена учетная цена закладываемого предмета.
  10. Справки, удостоверяющие принадлежность заложенного имущества залогодателю.
  11. Документы, удостоверяющие стоимость заложенного имущества при покупке.
  12. Таможенную декларацию (если имущество завезено на территорию РФ).
  13. Выписку из Росреестра.
  14. Экспертное заключение о стоимости заложенного предмета.

Примечание. Банки вправе истребовать дополнительные материалы, в зависимости от вида залога на (земельные делянки, автомашины, незавершенные сооружения, векселя и пр.).

После подписания ДЗ, документ понадобиться зарегистрировать в Росреестре, предоставив договор с приложенными документами и квитанцией о перечислении госпошлины.

Как составить договор залога недвижимого имущества в 2020 году

Составление ДЗ осуществляется по стандартному алгоритму:

  1. Оформление кредита, после предоставления документов, и договоренности с условиями обслуживания займа и прочее.
  2. Заполнение ДЗ и его подписание сторонами.
  3. Регистрирование ДЗ в Росреестре с предоставлением нужных документов и квитанции об оплате госпошлины.

При оформлении ДЗ нужно обратить внимание на следующее:

  • ДЗ обязан быть оформлен в письменном виде.
  • Залогодателем может стать должник или третье лицо.
  • Участники сделки сами устанавливают перечень требований для обеспечения залога.
  • Цена заложенного предмета устанавливается также участниками соглашения.
  • Залогом может быть любое недвижимое имущество (усадьба, квартира, земельная делянка). При этом, нельзя использовать в качестве залога наркотические и психотропные вещества, оружие, химикаты и т.д.).
  • Заложенная недвижимость, обычно остается у залогодателя.
  • Залогодатель вправе использовать предмет залога по его назначению и отвечает за непредвиденную ликвидацию или повреждение залога.
  • Заложенная недвижимость может быть застрахована от риска порчи или разрушения.

Более наглядно с условиями ДЗ можно ознакомиться, посмотрев видео.

(: “081 Условия договоров залога”)

договора

Как отмечено выше, ДЗ оформляется в письменном виде. При этом, в документе, согласно положениям статьи 339 ГК РФ, обязаны содержаться следующие разделы:

Преамбула, где необходимо отобразить название документа, реквизиты сторон.

Предмет залога. Здесь отмечается сумма и время исполнения обязательства по обеспечению залога.

Права и обязательства участников соглашения

Ответственность сторон

Порядок рассмотрения конфликтов

Порядок расторжения соглашения

Время действия соглашения

Юридические адреса и подписи участников сделки

Предмет и стороны договора

К наиболее существенному условию ДЗ относится предмет ДЗ, которым является недвижимое имущество, передаваемое залогодателем в качестве обеспечения взятого на себя обязательства. При этом, согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ отдельные виды имущества не могут выступать в качестве залога.

Сторонами ДЗ являются залогодержатель и залогодатель. При этом, в качестве залогодателя может находиться не только заемщик, но и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).

Кроме того, залогодатель обязан подтвердить принадлежность ему передаваемого имущества.

Залогодержателем является сторона, принимающая недвижимость для обеспечения выдаваемого займа.

Сторонами ДЗ могут быть, как физ., так и юр. лица.

Примечание. Сторонами ДЗ не могут быть недееспособные лица или граждане с ограниченными способностями.

Основные элементы договора залога

Форма ДЗ является всегда письменной. При этом, заверение документа нотариусом не обязательно. ГК РФ не определен единый шаблон ДЗ, однако предусмотрен ряд непременных требований к форме и содержанию документа.

К основным элементам ДЗ относятся:

Предмет договора.

Данный элемент предполагает наименование передаваемой в залог недвижимости, ее параметры и прочие признаки, обеспечивающие его идентификацию. Здесь же отмечаются имущественные права залогодателя, с отображением правоустанавливающих материалов на недвижимое заложенное имущество.

Срок действия договора.

Этот пункт отображает срок осуществления принятого обязательства, обеспечиваемого заложенной недвижимостью. Здесь требуется отобразить конкретный момент начала действия ДЗ и момент окончания полного исполнения принятых обязательств.

Порядок передачи предмета залога.

Здесь отображается каким образом передается заложенная недвижимость залогодержателю. При передаче заложенной недвижимости залогодержателю требуется оформление двустороннего приемопередаточного акта.

Чем отличается договор займа недвижимого имущества между физическим и юридическим лицом?

Данные договора займа, практически обладают единой формой и содержанием.

ДЗ недвижимости между физлицами

  • Документ заполняется в произвольном письменном виде. В его условиях допускается предоставление беспроцентного займа, в отличии от ДЗ между юр. лицами, где должны быть предусмотрены проценты за использование займа.
  • После оформления ДЗ, документ требуется отправлять в Росреестр для регистрирования и накладывания обременения.
  • По желанию участников сделки можно заверить оформленный документ нотариально.

ДЗ недвижимого имущества между юр. лицами

  • Предметом залога в таком соглашении между юр. лицами не может быть жилплощадь.
  • Также не допускаются беспроцентные займы, если один из участников сделки юр. лицо.
  • ДЗ и приложенные документы на недвижимое заложенное имущество отправляются в Росреестр.

Договор залога недвижимости между физическими лицами

Данный документ относится к наиболее распространенному и востребованному виду, а также к более эффективному способу оберегания себя от разных рисков.

ДЗ между физлицами предполагает взятие какой-либо суммы в кредит, с гарантированием того, что при невозврате полученной суммы, расчет осуществляется заложенным имуществом.

Согласно законодательным нормам РФ ДЗ составляется только письменно. При этом, при оформлении ДЗ между физлицами необходимо отобразить следующие пункты:

1. Преамбулу, с указанием:

  • Ф.И.О. сторон.
  • Адреса фактического нахождения.
  • Паспортных данных.

2. Предмет заложенной недвижимости.

3. Оценку заложенной недвижимости в рублях (цифрами и прописью).

4. Суть принятого обязательства.

5. и величину кредита.

6. Дату и время исполнения взятого обязательства.

7. Ссылку на документ, по которому заемщик получает кредит.

Примечание. При игнорировании любого пункта, перечисленного выше, соглашение не будет обладать юридическим статусом.

После подписания ДЗ между физлицами необходимо направить документы в Росреестр на регистрацию заложенного имущества.

Договор залога недвижимости между юридическими лицами

ДЗ между юр. лицами, так же, как и между физлицами оформляется лишь в письменном виде. Для заполнения такого документа понадобиться предъявить материалы, удостоверяющие статус юр. лица (свидетельство о регистрировании учреждения и пр.), а также правоустанавливающие материалы на недвижимое имущество, передаваемое в залог.

Примечание: Чтобы ДЗ между юр. лицами получил статус действительного, его непременно требуется зарегистрировать в профильной гос. структуре.

Для присвоения документу юридической силы и получения одобрения Росреестра, требуется строго соблюдать все правила заполнения:

  1. В преамбуле ДЗ требуется отобразить:
  • Ф.И.О.
  • Реквизиты учреждения.
  • Полномочия представителей юр. лиц и основания.
  1. Кроме этого, в документе отображается предмет залога и время, на протяжении которого требуется исполнить принятые обязательства по основному контракту.
  2. Также понадобиться прописать:
  • Права и обязанности участников сделки.
  • Порядок разрешения конфликтов.
  • Период действия ДЗ.
  • Юридические адреса сторон, банковские реквизиты и подписи участников соглашения.

Оформленный ДЗ недвижимости между юр. лицами требует нотариального заверения и регистрированию в Росреестре.

Регистрация договора

После заполнения ДЗ недвижимости, сторонам необходимо пройти процедуру регистрирования сделки. Для этого рекомендуется выполнить следующие шаги:

Этап 1: Подготовка ДЗ

Заполняется ДЗ, как правило, в 3-х экземплярах – по одному для каждого участника сделки и один экземпляр для Росреестра.

Этап 2: Подготовка документов для регистрирования ДЗ

На данном этапе осуществляется сбор документации для ее отправки в Росреестр. Сюда относится:

  • Ксерокопия паспорта подателя запроса с предъявлением оригинала.
  • Оформленный ДЗ.
  • Правоустанавливающие материалы на недвижимость, передаваемую в залог.
  • Квитанция о перечислении госпошлины.
  • Разрешение супруга или супруги заявителя (при потребности).
  • Согласие попечительного ведомства (при потребности).

Этап 3: Обращение в Росреестр

Для регистрирования ДЗ понадобиться подать запрос вместе с подготовленными документами в Росреестр по месту размещения недвижимого имущества.

Примечание. Гос. регистрация обязана оформляться на протяжении 7 рабочих дней.

Госпошлина

С 01.01.2018 сумма госпошлины за регистрирование залога недвижимости устанавливается в следующих размерах:

Источник: https://dogovor.net/dogovor-zaloga-nedvizhimogo-imushhestva/

Оформление займа с залогом объекта недвижимости: права и обязанности сторон, необходимые документы

Срок действия договора залога недвижимого имущества

23.09.2020

Недвижимость может выступать в качестве обеспечения по договору займа, в этом случае требуется оформление договора залога. Это своего рода гарантия исполнения условий соглашения.

Когда можно оформлять залог?

Недвижимость может относиться к залогу в нескольких случаях:

  • Если есть документальное подтверждение права собственности на данный объект недвижимости.
  • Когда свое одобрение на сделку дал каждый владелец данного объекта (если их несколько).
  • Недвижимость должна быть ликвидной, то есть у кредитора должна быть возможность быстро продать квартиру и вернуть свои деньги. Объект, который сложно продать, не может стать залогом, так как кредитору будет практически невозможно вернуть свои средства.
  • Стоимости объекта должно быть достаточно, чтобы вырученной после ее продажи суммы хватило на погашение долга. Если по каким-то причинам рыночная стоимость объекта существенно снизилась, банк кредитор имеет полное право требовать дополнительные гарантии.
  • Нельзя заложить объект недвижимости, в котором зарегистрированы несовершеннолетние лица.
  • Недвижимость, находящаяся под арестом, или по которой есть открытое судебное разбирательство, тоже не может быть предметом залога.
  • Объекты, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, не принимаются в качестве обеспечения по договору займа.
  • Земельный участок теоретически может являться объектом залога, но кредиторы идут на такие сделки крайне неохотно. Нет никакой гарантии, что участок может быть быстро продан в случае необходимости. К тому же не представляется возможным заранее оценить ликвидность земельного участка. Как минимум, участок должен находиться в черте города для того, чтобы у него было больше шансов стать объектом залога.
  • Жилье, которое является единственным для залогодателя, не может попасть ни под какие взыскания.

Важно! Чаще всего в качестве залога кредиторы соглашаются взять квартиру в хорошем состоянии, расположенную в центре города.

Особенности сделок

Передавая недвижимый объект в качестве залога, залогодержатель должен знать такие правила:

  • Продать, обменять или сдать в аренду предмет залога можно только после получения согласия от лица, принявшего имущество в качестве залога (залогодержателя).
  • Согласно действующему законодательству, если в залоге оказался участок земли, автоматически с ним предметом залога оказываются и все имеющиеся на нем постройки.
  • Если в договоре не оговариваются какие-либо заперты, залогодержатель может передать свои права на объект третьим лицам.
  • Объект, находящийся в залоге, должен быть застрахован. Это обязанность ложится полностью на залогодателя, то есть владельца объекта.

Для чего нужен договор залога?

Договор требуется в таких случаях:

  • Соглашение с залогом недвижимости — основная гарантия своевременного возврата должником своего долга в полном объеме.
  • Договор предотвратит несоответствующее исполнение обязательств заемщиком.

Важно! Договор залога — это письменное соглашение между кредитором (залогодержателем) и заемщиком (залогодателем). Суть такого документа в том, что кредитор имеет право воспользоваться залоговым объектом для погашения задолженности, если заемщик не выполняет свои обязательства.

Письменная форма договора обязательна. Нотариальное заверение требуется, только когда основной договор тоже был заверен нотариально. Для того чтобы иметь юридическую силу, он должен пройти государственную регистрацию. Если договор залога составлен с какими-то нарушениями, он может вызвать немало вопросов в дальнейшем.

В договоре основными пунктами являются: предмет залога, оценка объекта, сведения об основном обязательстве и о владельце заложенного имущества.

Срок действия

Под сроком действия договора следует понимать период, в течение которого залогодатель обязуется исполнить свои обязательства. Любой договор обязательно имеет дату начала действия и дату завершения. На день завершения все обязательство залогодателя должны быть выполнены в полном объеме.

Права и обязанности сторон

Права залогодателя (заемщика):

  • Требовать от залогодержателя сохранности своего имущества, если оно находится у залогодержателя, а также проверять его состояние.
  • Требовать возмещения убытков, если имущество было каким-то образом испорчено.
  • Если предмет залога использовался ненадлежащим образом, требовать досрочного прекращения договора или исполнения обязательств досрочно.
  • При согласии залогодержателя изменить объект залога.
  • Передать право на объект третьему лицу вместе с основным долгом (с согласия залогодержателя).

Обязанности залогодателя:

  • Не использовать в личных целях залоговое имущество (если это не ипотека).
  • Исполнять свои обязанности, как владельца недвижимости: платить налоги, сборы и вносить прочие обязательные платежи.
  • Дать гарантию залогодержателю о том, что на момент подписания договора залога объект не находился в залоге по другой сделке.

Права залогодержателя (кредитора):

  • Если пришлось реализовать объект, и вырученной суммы не хватило на полное покрытие долга, можно требовать от залогодателя покрытия остатка задолженности другим имуществом.
  • Получить страховку за утрату или повреждение объекта, если в этом отсутствовала его вина.
  • Осуществить уступку права требования, то есть передать права по договору третьему лицу.
  • Требовать от залогодателя изменения объекта залога (если появилась угроза утери объекта или его повреждения).

Обязанности залогодержателя:

  • Не использовать объект залога в личных целях.
  • Делать все возможное для сохранности объекта, предотвращать посягательства на него третьих лиц.
  • Если возникает угроза имуществу, срочно оповещать об этом залогодателя.
  • Сразу же после выполнения всех обязательств залогодателем, вернуть ему объект залога.

Если залогодатель не выполняет свои обязательства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Это значит, что он может реализовать имущество, оставленное в залог, чтобы возместить долг. Делается это для того, чтобы кредитор могу вернуть свои деньги и только в тех случаях, когда должник не выполняет свои обязательства или выполняет, но ненадлежащим образом.

Процедуру взыскания и торги залогодатель может остановиться. Для этого он должен:

  1. Полностью погасить свою задолженность перед кредитором.
  2. Позаботиться об устранении просрочки по обязательным платежам.

Обращение взыскание происходит исключительно по решению суда. Когда объект залога был реализован, средства, вырученные с его продажи, распределяются по такому принципу:

  • Возмещение судебных издержек и прочих расходов, которые понес кредитор в процессе взыскания задолженности.
  • Погашение начисленных штрафов и неустоек за ненадлежащее исполнение обязательств.
  • Погашение всех начисленных процентов, которые накопились за время пользования заемными средствами.
  • Уплата срочных процентов.
  • Погашение всей суммы просроченной задолженности по кредиту.
  • Погашение срочной задолженности по кредиту.

Основания для расторжения договора

Гражданский кодекс РФ, ст. 352, предусматривает ряд случаев, когда договор залога прекращает свое действие:

  • Обязательства были исполнены в полном объеме.
  • Залогодержатель допустил грубое нарушение своих обязанностей по договору.
  • Если предмет договора был продан с торгов.
  • Если предмет договора не удалось реализовать.
  • Если залоговое имущество было утрачено или повреждено и, если залогодатель не позаботился использовать свое право на его замену.

Любые споры по подобным договорам должны решаться в порядке досудебного урегулирования. Поэтому в таких случаях активно практикуется направление претензионных писем по почте с уведомлением. Срок рассмотрения претензионного письма должен быть установлен.

Есть ряд ситуаций, признаваемых форс-мажорными, когда ни залогодатель, ни залогодержатель не несут ответственности за невыполнение обязательств по договору залога. К таковым относятся землетрясения, наводнения и прочие природные катаклизмы, военные действия и прочие явления, не зависящие от людей.

Правила оформления соглашения с залогом недвижимости

При заключении договора нужно определиться, какие обязательства будет обеспечивать предмет залога. Еще один важный момент — кто будет пользоваться объектом во время нахождения его в залоге. Что касается случаев с ипотекой, здесь объект всегда остается в пользовании у залогодателя.

Нужно установить оценочную стоимость предмета залога. Предпочтительней, чтобы была проведена независимая экспертиза, хотя допускается и оценка по соглашению сторон. Если экспертиза проводилась, ее результат должен быть внесен в оценочный акт.

Для того чтобы договор смог удостоверить нотариус, нужно предоставить ему копию соглашения, акт оценки, выписку из ЕГРИП о том, что объект недвижимости зарегистрирован. Также потребуется кадастровый паспорт объекта.

Отправляйте заявку в несколько разных компаний для 100% получения денег!

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

69 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

51 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

34 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

46 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

39 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

29 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

35 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

24 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

25 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

31 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

22 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

26 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

21 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

21 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

29 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

27 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

20 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

17 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

15 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

21 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

17 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

15 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

27 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

21 заявка за 30 дней

ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ

17 заявка за 30 дней

Источник: https://cabinet-bank.ru/dogovor-zaloga-nedvizhimosti-v-obespechenie-dogovora-zajma/

Договор залога недвижимого имущества

Срок действия договора залога недвижимого имущества

Одним из самых популярных соглашений является договор залога недвижимости.

Это гражданско-правовой докум-т, по которому заимодатель получает право на возврат денежных сред-в, через продажу недвижимости, принятой в роли залога, если заемщик по какой-то причине не способен выполнить свои обяз-ва.

Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
СТОИМОСТЬ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ

КТО ЯВЛЯЕТСЯ УЧАСТНИКАМИ СОГЛАШЕНИЯ

Участники соглашения – кредитор, выступающий в роли залогодержателя и заемщик (залогодатель).

Такой заимодатель обладает преимущественным правом на возврат выделенных им сред-в перед другими кредиторами. Причем и за счет страховки, если залоговая недвиж-ть была застрахована.

ПРАВИЛА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРОВ

СОДЕРЖАНИЕ

Соглашение должно включать в себя следующие сведения:

  • предмет залога;
  • его оценка;
  • сведен-я о подписантах
  • их обязат-ва;
  • срок исполн-я.

Соглашение подлежит госрегистрации.

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК

ФОРМА

По закону, такая сделка заключается письменно.  Иначе она становится недействительной.

Более того, если основное соглашение требует нотаризации, то залоговая сделка  также должен быть нотаризированна и, как уже указывалось выше, зарегистрирована в госорганах.

При несоблюдения этих требований, договор также считается ничтожным

ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА – САМА НЕДВИЖИМОСТЬ

В документе указывается ее наименование, место расположения, кадастр. номер.  Также может быть дана ссылка на техпаспорт и свид-во о праве собств-ти.

ВЕДЕНИЕ ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ

СУЩЕСТВЕН-Е УСЛОВИЯ

Условия, без которых договор залога недвиж-ти не считается действительным, называются существенными.  Именно они идентифицируют и выделяют его.  

Итак, что же это за условия:

  • предмет залога
  • его оценка;
  • существо, размер и срок исполнения обязат-ва;
  • у кого из участников находится;
  • иные условия, по которым необходимо согласие обеих сторон.

ПОРЯДОК СОСТАВЛЕНИЯ

Как уже указывалось, договор составляется письменно.

В него включаются:

  • участники сделки;
  • сведения о требовании, которое должно быть обеспечено: вид основн. договора, его реквизиты и стороны;
  • предмет залога, его данные и стоимость;
  • права и обязан-ти подписантов;
  • объем, в котором залог обеспечивает требование;
  • ответственность подписантов;
  • временные рамки, порядок корректировки и аннулирования сделки;
  • прочие условия;
  • реквизи-ты подписантов.

ДОГОВОР ЗАЛОГА КВАРТИРЫ

Залог квартиры между физлицами – один из видов договора залога недвиж-ти.  Коренное отличие – владелец жилья и кредитор  –  именно физические лица.  Цель такого договора – гарантировать кредитору возврат самого займа, включая  возможные издержки.

При подписании потребуется согласие супруга(-и) владельца жилья, причем нотаризованное.

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ

ИПОТЕКА

Наибольшей популярностью среди граждан пользуется еще один вид залога недвиж-ти – ипотека.  ее особенность – залог (недвиж-ть) находится во владении залогодателя, но без права свобод-го распоряжения.

Залогодержатель – банк (кредит. организ-я), другое юрлицо, выдавшее кредит.

При оформлении ипотеки, также есть свои нюансы:

  • если ссуда оформляется банком, то нужна независимая оценка недвиж-ти;
  • в списке документов присутствует закладная – ценная бумага, позволяющая получить обеспеченные ипотекой средст-ва;
  • все обременения, появляющиеся при сделке, переход права собств-ти на жилье, подлежат обязатель-ной регистрации.

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ТРЕБУЮТСЯ ДЛЯ ГОСРЕГИСТРАЦИИ

После того, как стороны подписали соглашение, оно подается в Росреестр  с требуемыми док-ми.  

Какие же это док-ты:

  • заявление подписантов;
  • основная сделка, в рамках которой подписывалось соглашение;
  • само соглашение;
  • квитан-ция об оплате госпошлины.

Помимо это потребуются:

  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • письмен. согласие супруга(-и) на передачу имущ-ва в залог;
  • свид-во о браке.

Для юрлиц:

  • свид-во о госрегистрации;
  • учред. док-ты;
  • свид-во на право представлять интересы организации;
  • протокол с решением соучредителей, разрешающим передачу имущ-ва в залог;
  • выписка из федреестра юрлиц.

Отметка о регистрации ставится на самом соглашении.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ (ОБРАЗЕЦ)

РАЗМЕР ГОСПОШЛИНЫ

На сегодня – 1000 руб для физлиц и 15 000 для юрлиц.

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ НОТАРИУСА

Для нотаризации потребуются все вышеперечисленные док-ты и сам кредит. договор.  Услуги нотариуса обычно оплачивает заемщик.

Важно! При внесении корректировок в уже заверенный договор, потребуется его перерегистрация с повторной оплатой услуги.

КОГДА ДОГОВОР СЧИТАЕТСЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

Для признания договора  ничтожным достаточно следующих моментов:

  • недееспособность одного из участников сделки;
  • нет полномочий для его подписания;
  • один из участников – ребенок до 18 лет;
  • документ не прошел госрегистрацию;
  • нет согласия супруга(-и);
  • не указаны существенные условия.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ

С прекращением кредит. обяз-ва прекращается и залог.

По завершению ипотеки необходимо сделать соответствующую отметку в Росреестре.  За ее погашение  госпошлина не взимается.

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ БИЗНЕСА

ОБРАЩАЙТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ

Чтобы весь процесс заключения договор залога недвижимого имущества с самого начала не доставил Вам хлопот, мы рекомендуем обращать пристальное внимание на все его этапы. Идеальный вариант – помощь квалифицированного специалиста.

Так, обратившись в компанию “РосКо”, которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленные при нашем профессиональном участии документы будут соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно уберегут Вас от любых неожиданностей.

Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/roscoaudit/dogovor-zaloga-nedvijimogo-imuscestva-5df4f700bc251400ac97a7e4

О применении отношений по сроку договора поручительства к договорам о залоге

Срок действия договора залога недвижимого имущества

Добрый день!

Наверно многие банковские юристы уже сталкивались с этим моментом, когда анализировали изменения, произошедшие в 2014 году в ГК в главе “Обеспечение обязательств”. На практике мы с этим моментом только сейчас столкнулись. В общем одним из изменений было введение следующей нормы:

Статья 335. Залогодатель
1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.


В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 – 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное
.

Одной из норм, которая, видимо, применяются к правилам о залоге с третьими лицами, является:Статья 367. Прекращение поручительства

6. Поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

Предъявление кредитором к должнику требования о досрочном исполнении обязательства не сокращает срок действия поручительства, определяемый исходя из первоначальных условий основного обязательства.Т.е.

, если у вас в договоре залога установлено, что он действует до момента исполнения обязательства обеспеченного залогом, то это означает, что залог прекратится по истечении года с момента наступления даты возврата кредита по кредитному договору.

При этом суды применяют нормы именно вышеуказанным образом, и не применяют например отдельную норму в гл. про залог:

Статья 352. Прекращение залога

 

1. Залог прекращается:1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;…

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Судебная практика по данному вопросу говорит именно о таком подходе:

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2019 г. по делу N А55-14428/2018….

Доводы апелляционной жалобы, что суд рассматривая исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, применяет нормы, регулирующие правоотношения в сфере поручительства, а залог прекращается в соответствии со ст.

352 ГК РФ, иных оснований для прекращения залога законодательством не предусмотрено, отклоняются судебной коллегией.

В соответствии с п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.Если залогодателем является третье лицо, то отношения, складывающиеся между залогодержателем, залогодателем и должником, сходны по правовой природе на правоотношения, которые возникают между кредитором, должником и поручителем при обеспечении обязательства поручительством.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ, в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила ст. ст. 364 – 367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Согласно п. 6 ст. 367 ГК РФ, поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.
Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 10.11.2015 N 80-КГ15-18, указанная норма закона (п. 6 ст. 367 ГК РФ) не допускает бессрочного существования обязательства поручителей в целях установления определенности в существовании прав и обязанностей участников гражданского оборота.Согласно положений договоров поручительства (пункт 4.1) и договоров залога (пункт 5.1) поручительство и залог действуют до полного исполнения обеспеченных настоящим договором обязательств по кредитному договору со всеми изменениями и дополнениями.Согласно положений кредитных договоров срок их действия установлен до полного исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору.Указания на дату, период времени, исчисляемый годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо на событие, которое должно неизбежно наступить, приведенные положения договоров не содержат.

Согласно абз. 3 п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.

2012 N 42 “О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством” условие договора о действии поручительства до фактического исполнения обеспечиваемого обязательства не может рассматриваться как устанавливающее срок действия поручительства, поскольку оно не соответствует требованиям ст.

190 ГК РФ. В данном случае применяется норма, в соответствии с которой поручительство прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявил иска к поручителю.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что условие о действии договора до полного исполнения обеспеченных настоящим договором обязательств по кредитному договору со всеми изменениями и дополнениями не может считаться условием о сроке.Срок исполнения основного обязательства (возврат основного долга) по всем кредитным договорам, где заемщиком является ООО “Юнион Транс Авто” установлен не позднее 18 ноября 2016 года.Тем самым срок прекращения вышеуказанных договоров поручительства и залога наступил 18 ноября 2017 года (по последнему по времени заключения договору).ООО КБ “Эл банк” обратилось в суд по истечении указанной даты.Такие же подходы прослеживаются в Постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2019 г. N 09АП-6703/2019, от 7 февраля 2019 г. N 09АП-67190/2018, от 28 сентября 2017 г. N 09АП-42543/2017-ГК, Постановлении ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН от 20 февраля 2019 г. N 44г-96/2019, АПЕЛЛЯЦИОННОМ ОПРЕДЕЛЕНИИ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА от 4 сентября 2018 г. по делу N 33-2751/2018.

Соответственно возникают следующие вопросы:

1) Как думаете, это ошибки судов и есть надежда, что ВС РФ это исправит, или это все-таки охватывалось изначально авторами изменений в ГК РФ? Т.е.

продолжение курса на сближение отношений по поручительству и залогу (например аналогичкно, как в части заранее данных согласий на изменение договора – когда для залога предусмотрели описание пределов не только объема, но и случаев изменений и т.п.)

2) Как лучше “выходить” из этой ситуации – устанавливать срок залога с “запасом” (например + 3 года к сроку возврата кредита), или писать о том, что к договору залога не применяются правила о поручительстве (ведь ст. 335 ГК разрешает иное установить договором) – хотя непонятно, как суды на это отреагируют (например с т.з. Пленума ВАС № 16 “О свободе договора и ее пределах”)? Или лучше ждать позицию ВС РФ по данному вопросу?

На настоящий момент не считаю верным в данном случае применять отношения по поручительству. Все таки, залог это больше вещные отношения, а не обязательственные “в чистом виде” как в поручительстве – в поручительстве по истечении срока кредитор утрачивает право не предъявление требований к поручителю (т.к.

это требования в отношении заранее не определенного перечня имущества, соответственно отсутствие четкого срока порождает некий “перекос” отношений в сторону Кредитора), а в залоге прекращается право притязаний на конкретную вещь. Должно быть иное регулирование. Тем более прямо не указано, что именно срок залога так определяется.

При этом есть прямая норма о залоге, говорящая о том, что он прекращается с прекращением основного обязательства. “Натягивать” иное, через указанные отсылки в законе не считаю верым в этой ситуации. При этом про “иные случаи, предусмотренные договором” говорится как в ст. 335 ГК так и в ст. 352 ГК, т.е.

можно эти исключения применять как в ту, так и в иную сторону (как говорить, что исключением из ст. 335 ГК является ст. 352 ГК, так и наоборот.

Также, скорее всего, все банки повсеместно начнут в договорах залога указывать пункт о неприменении отношений по поручительству в данному договору залога – в таком случае ничего кардинального в данном вопросе не изменится, т.к. если законодатель изначально хотел достичь цели по установлению четкого срока договора залога по аналогии с поручительством, то этого скорее всего не произойдет.  Тогда вопрос – зачем нужно было менять позицию?

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/05/13/o_primenenii_otnoshenij_po_sroku_dogovora_poruchitelstva_k_dogovoram_o_zaloge

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.